Некоторые думают, что главное – это чтобы дом построили, чтобы стенки были прямые и потолок не проваливался. Однако это даже не половина дела: бывает, что дом стоит, а жить в нем нельзя; или в физическом пространстве квартира вроде бы есть, а в юридическом не существует.
Поэтому гражданам приходится добиваться своего через суды. Регистрация права собственности в судебном порядке – исключительная ситуация, но есть схемы, для которых путь через суд – обычная практика. Это так называемые «серые зоны» российского девелопмента, не урегулированные законом и допускающие двойное толкование. Наиболее распространенный пример – многоквартирные дома на землях ИЖС и переоборудование чердаков под мансарды. «НП» попросила юристов оценить, каковы шансы города добиться сноса многоквартирных домов, которые строятся на землях ИЖС, и чем рискуют граждане, которые уже оформили права на долю.
Юрий Халимовский, старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге, комментирует: «Решение вопроса о наличии или отсутствии признаков многоквартирного дома требует специальных знаний, которыми не обладает суд. Составить представление о том, какой именно тип дома спроектирован, можно на основании проектной, рабочей, исполнительной документации, но практика знает примеры, когда экспертиза не смогла выявить признаков многоквартирного дома. Если застройщик введет многоквартирный дом в эксплуатацию как односемейный, а затем проведет раздел долей, и граждане оформят право собственности на квартиры – не исключается подача иска о сносе самовольной постройки.
К сожалению, градостроительное законодательство не учитывает возможности разделения единого объекта капстроительства на помещения как самостоятельные объекты. В практике судов встречается позиция, согласно которой градрегламенты в части разрешенных видов использования не распространяются на встроенные нежилые помещения или бывшие жилые, переведенные в нежилой фонд». (С. 19)
