Загрузка...
11.02.2019
2 мин. на чтение

Роман Бевзенко: долевое участие в строительстве — юридический нонсенс

Наверное, нет в российском праве более двусмысленного термина чем "долевое участие в строительстве", ведь его главная проблема в том, что оно не является ни участием в строительстве, ни долевым, считает партнер "Пепеляев Групп" Роман Бевзенко.

"Особенность такой сделки в том, что в момент заключения договора у продавца нет в собственности той вещи, которую он должен будет в будущем передать в собственность покупателю. Само по себе это не проблема: собственность на вещи переходит не тогда, когда заключается договор об этом, а тогда, когда продавец совершает действия, с которыми закон связывает переход права собственности (для недвижимости – регистрация перехода права в реестре). Предметом купли-продажи может быть как имущество, которое имеется у продавца в собственности, так и имущество, которое будет создано или приобретено в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Следовательно, коль скоро дольщик – это покупатель, он должен нести все риски, которые обычно покупатель несет при временнóм разрыве в передаче имущества. При этом главный риск дольщика – это риск банкротства застройщика. И весь срок, по истечении которого застройщик должен передать дольщику квартиру, дольщик вынужден соответствующий риск нести.

Законодатель, понимая это, стремится всячески этот риск дольщика минимизировать: вводится обязательное обеспечение денежных требований дольщиков поручительством, гарантией, страхованием, создается компенсационный фонд. Кроме того, гражданин, имеющий в отношении застройщика-банкрота право требовать в собственность жилое помещение, включается в льготную повышенную очередь (по аналогии с вкладчиками). И закон о банкротстве выстраивает довольно тонкое регулирование того, как сделать так, чтобы это имущество (либо его стоимость) распределить между всеми кредиторами застройщика наиболее справедливым образом.

Но далеко не все кредиторы-дольщики готовы ждать компенсации за неполученное жильё. Понимая, что застройщик сваливается в банкротство, они идут в суды общей юрисдикции, а те, следуя ложному позыву "ведь у нас же здесь люди", штампуют пачками решения "о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующей квартире такой-то". В этом нет ни толики права.

А главное – подобные судебные решения могут обернуться дополнительными сложностями для самих дольщиков. Мне известен один пример, когда конкурсный управляющий застройщика-банкрота отказался от получения субсидии из бюджета субъекта РФ на достройку объекта только потому, что на объекты были признаны права собственности дольщиков. Конкурсный управляющий рассуждал так: если есть такие решения, значит, это объект – не застройщика. А программа субсидии подразумевала, что ее получателями являются застройщики-банкроты для достройки принадлежащих им объектов. И управляющий решил: лучше уж отказаться от токсичных государственных денег, не дай-то бог потом придет прокурорская проверка и возбудят дело о нецелевом расходовании средств бюджета.

В общем, вывод такой – решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которые к праву и юриспруденции никакого отношения не имеют, резко вредят тому, чтобы управляющий мог проводить те продуманные процедуры, которые заложены в законодательстве о банкротстве.

Стоит напомнить, что сейчас государство вплотную взялось за борьбу с таким явлением как "обманутые дольщики" – внедряется новая модель финансирования жилищного строительства. Так что есть надежда, что в ближайшем будущем псевдоправовые судебные решения станут невозможными", — рассказал эксперт.


Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

20.03.2025

Майнинг биткоина в РФ: новый закон о майнинге, налогообложение, биткоин как криптоактив, перспективы

Андрей Терещенко, партнер «Пепеляев Групп», встретился с Сергеем Безделовым, директором Ассоциации промышленного майнинга, чтобы обсудить существенные законодательные изм...

Смотреть

03.04.2025

Недвижимость и строительство: MustRead от 1 апреля 2025 г.

Главные новости: В Госдуму внесен проект поправок в Жилищный Кодекс РФ, упрощающий процедуру перепланировки В Госдуму...

01.04.2025

При признании объекта самовольной постройкой необходимо оценивать существенность нарушений

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ24-424-К4, в котором указал на допущенные нижестоящими судами ошибки...

28.03.2025

Не всякое здание может определить юридическую судьбу земельного участка, на котором возведено

ВС напомнил, что исключительное право собственника недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый...

21.03.2025

Строительные споры в практике Верховного Суда РФ в 2024 году - 6 ключевых кейсов.

В видеоролике, Наталья Стенина, партнер, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепе...