Загрузка...

Роман Бевзенко: долевое участие в строительстве — юридический нонсенс

Наверное, нет в российском праве более двусмысленного термина чем "долевое участие в строительстве", ведь его главная проблема в том, что оно не является ни участием в строительстве, ни долевым, считает партнер "Пепеляев Групп" Роман Бевзенко.

"Особенность такой сделки в том, что в момент заключения договора у продавца нет в собственности той вещи, которую он должен будет в будущем передать в собственность покупателю. Само по себе это не проблема: собственность на вещи переходит не тогда, когда заключается договор об этом, а тогда, когда продавец совершает действия, с которыми закон связывает переход права собственности (для недвижимости – регистрация перехода права в реестре). Предметом купли-продажи может быть как имущество, которое имеется у продавца в собственности, так и имущество, которое будет создано или приобретено в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Следовательно, коль скоро дольщик – это покупатель, он должен нести все риски, которые обычно покупатель несет при временнóм разрыве в передаче имущества. При этом главный риск дольщика – это риск банкротства застройщика. И весь срок, по истечении которого застройщик должен передать дольщику квартиру, дольщик вынужден соответствующий риск нести.

Законодатель, понимая это, стремится всячески этот риск дольщика минимизировать: вводится обязательное обеспечение денежных требований дольщиков поручительством, гарантией, страхованием, создается компенсационный фонд. Кроме того, гражданин, имеющий в отношении застройщика-банкрота право требовать в собственность жилое помещение, включается в льготную повышенную очередь (по аналогии с вкладчиками). И закон о банкротстве выстраивает довольно тонкое регулирование того, как сделать так, чтобы это имущество (либо его стоимость) распределить между всеми кредиторами застройщика наиболее справедливым образом.

Но далеко не все кредиторы-дольщики готовы ждать компенсации за неполученное жильё. Понимая, что застройщик сваливается в банкротство, они идут в суды общей юрисдикции, а те, следуя ложному позыву "ведь у нас же здесь люди", штампуют пачками решения "о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующей квартире такой-то". В этом нет ни толики права.

А главное – подобные судебные решения могут обернуться дополнительными сложностями для самих дольщиков. Мне известен один пример, когда конкурсный управляющий застройщика-банкрота отказался от получения субсидии из бюджета субъекта РФ на достройку объекта только потому, что на объекты были признаны права собственности дольщиков. Конкурсный управляющий рассуждал так: если есть такие решения, значит, это объект – не застройщика. А программа субсидии подразумевала, что ее получателями являются застройщики-банкроты для достройки принадлежащих им объектов. И управляющий решил: лучше уж отказаться от токсичных государственных денег, не дай-то бог потом придет прокурорская проверка и возбудят дело о нецелевом расходовании средств бюджета.

В общем, вывод такой – решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которые к праву и юриспруденции никакого отношения не имеют, резко вредят тому, чтобы управляющий мог проводить те продуманные процедуры, которые заложены в законодательстве о банкротстве.

Стоит напомнить, что сейчас государство вплотную взялось за борьбу с таким явлением как "обманутые дольщики" – внедряется новая модель финансирования жилищного строительства. Так что есть надежда, что в ближайшем будущем псевдоправовые судебные решения станут невозможными", — рассказал эксперт.

Возврат к списку

Отправить статью

Для получения доступа к Обзорам судебной практики по налоговым спорам необходимо оформить подписку.

Год

30000 рублей + НДС

Подписаться
Я уже подписчик

Необходимо авторизоваться чтобы получить доступ

Авторизоваться

По вопросам подписки обращайтесь, пожалуйста, к Маргарите Завязочниковой
E-mail: m.zavyazochnikova@pgplaw.ru
Nел. +7 (495) 767 00 07

28.09.2022
Александр Виноградов в «Топ 100 директоров по персоналу»
28.09.2022
Елена Соколовская выступила на Антимонопольном форуме 2022
15.09.2022
Внесудебное урегулирование спора между двумя клиентами компании
15.09.2022
Сайт «Пепеляев Групп» признан лучшим среди российских юридических фирм
07.09.2022
Наталья Присекина рассказала на ВЭФ о Международном коммерческом арбитражном суд...
07.09.2022
«Пепеляев Групп» оказала правовую поддержку АО «КТК-Р» в ходе судебного разбират...
02.09.2022
Усиление IP-практики «Пепеляев Групп»
29.08.2022
Юристы «Пепеляев Групп» провели семинар для корейского бизнеса во Владивостоке