Озерки в тени закона

Сравнительно небольшая территория вокруг Суздальских озер, зажатая между Выборгским шоссе и железнодорожной веткой, продолжает привлекать застройщиков и потенциальных покупателей. Здесь реализуются около тридцати малоэтажных проектов, многие — с нарушением действующих норм и правил.

Эти места издавна манили обеспеченную публику. В начале XVIII века Екатерина I пожаловала обширное владение к северу от Поклонной горы выборгскому обер-коменданту Ивану Шувалову. Сюда он переселил крестьян из своих имений в центральной России, в частности, из Суздаля. После этого здесь возникли первые дачные постройки.

В конце ХIХ века территория вдоль Суздальских озер была продана наследниками известной фамилии Товариществу на паях для устройства дачных помещений в Шувалово. Эта община разделила владение почти на 500 участков и распродала в розницу, предварительно проложив улицы и прогулочные дорожки. В Озерках любила отдыхать творческая интеллигенция.

В советский период крупные участки были поделены на мелкие лоты, и здесь, наряду с деревянными дачами, стали появляться каменные дома, в том числе и многоквартирные, высотой в два-три этажа.

Активное освоение этих земель девелоперами и частниками началось в 1990‑е.

Сегодня Озерки представляют собой «шанхай» с полным набором контрастов. Улиц и переулков много, но нормальных дорог практически нет, за исключением нескольких асфальтированных улиц (Большая Озерная, Софийская и Елизаветинская).

По остальным грунтовкам с глубокими рытвинами и лужами можно проехать разве что на внедорожнике. Со строениями — еще бОльшая беда. Покосившиеся деревянные постройки, прячущиеся в густых зарослях, соседствуют с шикарными частными особняками. Некоторые недавно застроенные улицы напоминают тоннели: каждый дом обнесен глухим двухметровым забором.

На этом фоне отдельные малоэтажные комплексы, огороженные невысокой решеткой, выглядят куда гармоничнее. Из инженерных коммуникаций — только вода и газ, мощности по электричеству давно исчерпаны.

Территория находится в черте города, но обладает почти всеми атрибутами загородного поселения: три красивых озера с относительно чистой водой, где разрешено купаться, невысокие дома, утопающие в зелени, кафе, рестораны, теннисные корты, парковая зона (правда, запущенная).

Привлекательности добавляет близость метро и обилие разнообразных социально-досуговых объектов вокруг. По данным руководителя отдела продаж компании Richness Realty Виктора Раткевича, власти города уже начали развивать инженерную инфраструктуру в Шувалово‑Озерках, в скором времени должны проложить централизованные системы канализации и дренажа.

Непаханое поле

Достоинства локации перевешивают перечисленные недостатки, и число желающих обзавестись здесь особняком или квартирой лишь немного поредело с наступлением кризиса. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», сегодня в Шувалово‑Озерках продается жилье в 14 малоэтажных комплексах (табл. 1) совокупной жилой площадью порядка 56 000 кв. м.

Спектр предложений обширен: от участка с хибарой до элитных особняков на берегу озера. Стоимость земли (практически без коммуникаций) начинается от 700 000 рублей за сотку. Цены на квартиры в малоэтажных домах варьируются от 6 до 20 млн рублей (от 70 000 до 120 000 рублей за кв.м), секция в таун-хаузе в среднем обойдется в $1 млн.

Общая проблема этой территории — незаконное строительство многоквартирных домов на землях ИЖС. Девелоперы, как правило, действовали по стандартной схеме (а некоторые и поныне продолжают): выкупали несколько наделов с ветхими постройками, объединяли их и возводили многоквартирное здание. Затем жилье благополучно реализуется по высоким ценам.

До введения новых Правил землепользования и застройки (март 2009‑го) здесь действовали временные регламенты застройки. Это позволяло инвестору превратить условно разрешенную функцию участка в основную (через нехитрую процедуру общественных слушаний) или поменять разрешенный вид использования. Но эта лазейка закрылась после вступления в силу ПЗЗ, когда практически на всей территории вокруг Суздальских озер разрешили строить только индивидуальные (односемейные) дома.

Логика законодателя не вполне понятна: многоквартирные постройки существуют здесь по факту с советских времен, да и сданные до введения ПЗЗ объекты тоже возведены вполне легитимно.

На противоположной стороне Выборгского шоссе сформирован типичный «спальный» район с доминантами типа «Шуваловских высот».

Однако dura lex, sed lex: теперь часть не сданных в эксплуатацию комплексов, разрешения на которые были получены до введения ПЗЗ, оказались вне правового поля. Фактически это самовольные постройки. Ни застройщики, ни собственники не могут зарегистрировать права на жилье; некоторым это удается лишь через суд.

По данным экспертов, бывшие графские угодья до кризиса окучивали свыше дюжины девелоперов и десятки частников. Сегодня, по сведениям исполнительного директора компании «Аксиома» Дмитрия Макарова, многие застройщики ушли; остались лишь две-три фирмы и упорные «физики».

До вступления нового порядка в силу несколько компаний успели реализовать свои проекты. В частности, Richness Realty еще до кризиса построила и распродала таун-хауз на 10 семей на ул. Кольцова. В 2009‑м фирма «Альянс СПб» сдала ЖК «Усадьба художников» на Межозерной ул., 9. По словам руководителя отдела продаж юридической компании «Земля и право» Руслана Суханова (фирма выступает брокером), нереализованными в этом проекте остались две квартиры и секция. Их предлагают за 11,5 и 22,7 млн рублей соответственно.

В середине этого года холдинг Setl City сдал госкомиссии ЖК Lake House на Выборгском шоссе, 112. По данным заместителя директора КЦ «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, из 96 квартир в продаже осталось шесть, их стоимость варьируется от 100 000 до 130 000 рублей за «квадрат».

По словам Дмитрия Макарова, компания «Аксиома» ввела все шесть малоэтажных проектов, причем права на два последних комплекса были оформлены через суд.

Постепенно завершается формирование самого крупного малоэтажного квартала — ЖК «Новая Скандинавия». Это один из немногих проектов, который не вызывает нареканий с точки зрения градостроительного законодательства. Правда, со времени его старта (2005 год) здесь трижды сменился застройщик. Начинало работы подразделение шведской Skanska, затем права перешли к столичной структуре «АТ-Альянс», акционеры которой в кризис разошлись, развалив компанию. После долгих тяжб «Новую Скандинавию» продолжает строить фирма Prime Group, где работает часть старого менеджмента.

По данным Ольги Трошевой, в комплексе предусмотрено около 150 000 кв.м жилья, из которых уже построено и реализовано свыше 60%.

На грани фола

Из застройщиков больше всех на этой территории строит компания «Аксиома». «НП» не раз писала о конфликтах, связанных с незаконным строительством многоквартирных домов на землях ИЖС (см., например, «НП», №11 и 46 за 2010 год).

Дмитрий Макаров скромно называет шесть завершенных проектов, хотя только на сайте фирмы их числится семь. От некоторых проектов, квартиры в которых рекламируются и продаются через сайт «Аксиомы», компания открещивается: дескать, заказчики — частные лица (ЖК «Ивановская горка», стройка на ул. Корякова и еще несколько адресов, где ведутся незаконные работы).

По словам Дмитрия Макарова, жилые дома, построенные компанией, сданы в эксплуатацию, подключены к сетям, квартиры оформлены в собственность.

Здесь есть юридическая тонкость. 50-квартирный дом на Большой Озерной, 70 построен на трех участках ИЖС. Недавно районный суд признал право собственности владелицы участков на квартиры в этом доме. Однако УГАСН разрешения на строительство и на ввод объекта не давал. А Верховный суд считает, что регистрация права собственности вовсе не исключает последующих исков о сносе самовольной постройки.

При этом Надо признать, что объекты девелопера выигрышно смотрятся на фоне хаотичной частной застройки и глухих заборов. Каждый комплекс огорожен кованой оградой, на территории выполнены ландшафтные работы, включая неизменный фонтан с золотыми рыбками (они действительно там плавают, а на зиму их отселяют в аквариум. — «НП»).

Входные группы и общественные зоны лаконично отделаны дорогими материалами, высота потолков в квартирах — 3,1 м (в чистоте), в каждом доме — подземный паркинг. Здания обеспечены централизованными коммуникациями и оснащены системами безопасности. Но и ценники самые высокие в этой зоне: 110 000–120 000 рублей за кв.м, до кризиса компания продавала жилье по 150 000 рублей за метр.

В проработке находятся еще три малоэтажных проекта, два из которых — на Большой Озерной улице. Первый участок предназначен под торгово‑деловую функцию с включением жилья. Здесь проектируется трехэтажный комплекс на 50 квартир со spa-центром. На втором пятне (ИЖС) запланирован небольшой дом на 10 квартир, но его судьба зависит от принятия поправок в ПЗЗ (по прогнозу, февраль 2012‑го). В активе девелопера — еще несколько выкупленных участков, которые дожидаются новых регламентов.

Мнения экспертов

Юрий Халимовский,
старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев групп»:

– Если фирма оформила документы и начала стройку до введения новых ПЗЗ и действовавший тогда временный регламент допускал малоэтажное строительство, то эти дома можно ввести в эксплуатацию и продавать. Все, что начиналось после принятия нового регламента, должно рассматриваться как самовольное строительство. Узаконить проекты можно только через поправки в ПЗЗ.

Тем, кто купил жилье в таких домах, остается уповать на суды общей юрисдикции, которые иногда порой своеобразно обходятся с градостроительным законодательством. Суд может признать за покупателем право на долю в постройке, но нужно учитывать: это решение влечет за собой легализацию самого объекта, что в данном случае — вне компетенции суда.

Застройщики не виноваты, что поменялись законы, но они должны работать в рамках действующих правил. Хотя я лично не вижу здесь большого преступления: если подходить неформально, разница между индивидуальным и малоэтажным многоквартирным домом не очень велика.

Если строго следовать закону, надо все перестраивать или сносить. Скорее всего, никто этого делать не будет. Думаю, проблема будет решаться путем внесения изменений в ПЗЗ. Насколько я знаю, в планах ЗС на первое полугодие 2012‑го есть несколько законопроектов по корректировке Генплана и ПЗЗ. Возможно, поправки примут.

Виктор Раткевич,
руководитель отдела продаж компании Richness Realty:

– С одной стороны, новые правила оградили район сложившейся коттеджной застройки от высоток, но с другой — связали руки девелоперам. К сожалению, у нас нет регламента для частников, которые закрываются от мира глухими заборами и портят общую картину. На этом фоне более привлекательны малоэтажные комплексы некоторых профессиональных игроков.

Особенно тех, кто строит не один таун-хауз, а подходит к освоению территорий комплексно, с оглядкой на перспективу. У них отработан алгоритм, в штате есть грамотные архитекторы, инженеры, дизайнеры. Однако таких девелоперов немного, в основном строят частники, далекие от архитектурных и градостроительных норм.

Как только исчезнут хибары, появятся инженерия и хорошие дороги. Лет через пять (максимум — десять) здесь будет «Беверли Хилз». Если, конечно, Озерки не застроят высотками.

Руслан Суханов,
руководитель отдела продаж юридической компании «Земля и Право»:

– Статус этих земель всегда был «под ИЖС», но до 2008‑го Градостроительный кодекс позволял строить на них таун-хаузы. Наш партнер (компания «Альянс СПб») успел возвести малоэтажный комплекс «Усадьба художников» на законных основаниях.

Новый регламент в определенном смысле «убил» развитие этой зоны. Власть перестраховалась: пытаясь упорядочить застройку, она полностью остановила развитие. В этом уникальном месте в большом количестве стоят развалюхи, которые город расселить не может, а бизнес — не хочет.

У нас законы и правила игры меняются быстрее, чем люди успевают реагировать. По одному объекту мы четыре раза переделывали межевой план: постоянно появлялись новые нормативные акты — то местные, то федеральные. Новые ПЗЗ поставили всех девелоперов в этом районе в жесткие условия.

«Аксиома» строит красиво и качественно, но я думаю, что и она в нынешних условиях сталкивается с проблемами по юридической части при оформлении документов на свои объекты. Хорошо, что она пытается довести все объекты до ума, другие «замораживают» стройки либо уходят из Шувалово‑Озерков. Мы расселяли ветхое жилье для одного застройщика, который хотел строить таун-хаузы, но после поправок в ПЗЗ передумал и выставил участок на продажу.

С 1997‑го мы занимаемся проектами в этой зоне, и я убежден, что здесь идеальное место не только для индивидуальных домов, но и  таун-хаузов. На 12 сотках (даже по нынешним правилам) можно построить дом в 1800 кв.м на 15-20 квартир. Однако от большой плотности пострадают соседи, не справится инфраструктура. А секций таун-хауза на таком же участке будет не более пяти.

Ольга Трошева,
заместитель директора КЦ «Петербургской Невдижимости»:

– Земли вокруг Суздальских озер в основном попадают в зону застройки отдельно стоящими и/или блокированными односемейными домами. Это не пугает застройщиков, возводящих многоквартирные здания, так как спрос, несмотря на «трудности», есть. Постепенно формируется однородная социальная среда. Потенциал территории невелик, пустых пятен практически нет, а выкуп участков требует много времени и серьезных средств.

Полагаю, здесь все же будут появляться отдельные новостройки, а оформлять собственность будущим покупателям придется через суд. Или ждать изменений в ПЗЗ.

Дмитрий Макаров,
исполнительный директор компании «Аксиома»:

– Мы заинтересованы, чтобы район развивался как малоэтажный, мы сами тут живем. И если здесь появятся 9‑этажки, территория будет «убита». Есть парковые зоны, прилегающие к озерам, где я бы вообще запретил любое строительство.

В 2009‑м мы участвовали в процедуре внесения поправок в ПЗЗ. Депутаты обещали, что все готовые и строящиеся объекты будут исключены из зоны ИЖС, но ни одной нашей поправки так и не приняли, все — на рассмотрении. И теперь вся территория оказалась отведена под ИЖС.

Считаю, что произошла ошибка. Здесь довольно много 1–3‑этажных многоквартирных жилых домов советского периода. Есть пятна вдоль Выборгского шоссе и железной дороги, где вряд ли кто-нибудь захочет построить себе коттедж. Но там вполне уместны таун-хаузы.

Мы виноваты только в том, что поменялось назначение участка, но мы начинали строить до новых ПЗЗ и ничего не нарушали. Чиновники говорят: поменяйте назначение, и все будет в порядке. Ждать поправок придется минимум год. Мне проще в суд сходить, что мы и сделали по двум последним проектам. Наши комплексы сданы в эксплуатацию, новых не строим, исключая заказы на частные коттеджи.