Суммируем основные мысли о самовольном (по публично-правовым основаниям) строительстве.
1. Если строишь на своей земле (собственной либо предоставленной для целей строительства), то ты полный господин над тем, что построил. Здание – продолжение твоей собственности на землю (либо строительной аренды). Снести даже самовольно построенное простой силой нельзя, даже администрации.
2. Если строишь на чужой частной земле (не имея права строительной аренды), то судьба здания в руках собственника земли. Если при этом ты нарушил публичное право, собственник участка может требовать сноса. Это должен быть суд, потому что споры частных лиц решаются в судах.
3. Если же ты строишь на публичной земле (без оформления строительной аренды, как было со снесенными Москвой объектами), то судьбу здания определяет администрация. Власть имеет публичные правомочия (которых нет у собственников участков в первых двух случаях, т. к. те являются частными лицами) и может квалифицировать строение как самовольное и принять решение о сносе. При этом неважно, зарегистрировал ли самовольный застройщик право на самовольный объект. В данной ситуации право сноса – это не частноправовой спор, поэтому администрация в некоторых случаях (угроза жизни и здоровью, нахождение постройки на землях общего пользования) может сносить здания и без судебного решения.
Если ты не согласен с тем, что строение самовольное, можешь пойти в суд и оспорить решение администрации. Право на судебную защиту гарантировано Конституцией РФ, и никакая административная процедура не может заменить собой судебное разбирательство. По такого рода делам действие оспариваемого акта должно автоматически приостанавливаться, а администрация – лишаться права сноса.
Получается, что спор о самовольности сноса зданий, возведенных как на своей, так и на чужой частной и публичной земле в итоге будет судебным. Разница лишь в том, что в первых двух случаях нападающим является тот, кто желает сноса. А в последнем – тот, кто не желает сноса.
Самовольные застройщики, возведшие на публичных землях палатки, которые впоследствии «превратились» в капитальные строения, понимая всю бесперспективность своего положения, просто не будут оспаривать акты администрации о сносе построек. В этой ситуации необходимость судебной процедуры для сноса очевидна.
Ночи длинных ковшей не было бы, если бы у нас была нормальная система вещных прав (например, право застройки) и здание рассматривалось как составная часть права застройки, а не как самостоятельный объект. Не было бы горьких ожиданий: «Я зарегистрировал право на здание, но прав на землю у меня нет». У всех владельцев снесенных в столице ларьков если и была какая-то аренда, то для размещения временных сооружений, да и ту московские власти уже наверняка в одностороннем порядке прекратили (это к вопросу о том, что нынешняя аренда не является серьезным правовым титулом на землю). А значит, главное в праве недвижимости – это права на земельные участки, все остальное – тлен.
Позволим себе дать оценку действиям московских властей. С нашей точки зрения, это явление глубоко неправовое. Ссылка мэра на то, что русские люди живут по правде, а не по липовым бумажкам, оскорбительна для юристов, ведь для них право = правда + должная процедура. А русские люди должны жить по праву.
Источник -
