В августе городской суд будет решать судьбу дома на ул. Полярников, 9. Это общежитие, и в нём живут люди. По документам – нежилой фонд, принадлежит частной фирме.
Жилые помещения оказались в нежилом фонде.
Конфликт был заложен в середине 1990-х: «Городской ремонтно-строительный трест №5» приватизировал своё обширное хозяйство, заодно – и общежитие «коридорного типа» на ул. Полярников. Вместе с людьми. Причём в план приватизации объект включили как «административно-бытовое здание». Затем владельцы несколько раз менялись («ГРСТ 5» – «Интербизнес» – «Промис» – «Монополия»). Впрочем, разные юрлица всегда оказывались связаны с предпринимателем Алексеем Романчуком.
В 2017 году владельцами нежилых помещений в здании стали разные физические и юридические лица – кроме третьего этажа. Там по-прежнему живут несколько семей. Причём для них это единственное жильё. В 2016–2018-м жильцы через суды приватизировали комнаты в общежитии. В решениях судов указано, что помещения – жилые. Юридически третий этаж превратился в коммунальную квартиру. Причём одна из комнат – по решению суда – предоставлена на основании социального найма.
Так возник гибридный объект – нежилой дом с жилой квартирой внутри. В правовом поле такого не должно быть. По факту – случается, и нередко. (Похожая ситуация – с лесами «двойного учёта», когда один и тот же участок по одним документам проходит как лесной, по другим – как муниципальная земля под застройку.)
В доме размещаются: офисы, хостел, мастерские. И один жилой этаж. Соседство, мягко говоря, некомфортное. Список жалоб впечатляет. Собственник дома – ООО «Монополия» – пытался выселять жителей в административном порядке. Сотрудники компании взламывают замки входных дверей на этаже и ставят собственные. Ограничивают доступ в здание. В 2009 году в здании случился пожар; собственник и правоохранители сочли, что виновата проводка, жители уверены, что был поджог. Экспертиза не проводилась. Пострадавшие места общего пользования жильцы ремонтировали сами и за свой счёт. Электричества не было 4 месяца. Незадолго до пожара собственник оформил страховой полис, получил возмещение.
Несколько раз жители обнаруживали включённые, но незажжённые газовые конфорки. (Копии жалоб и заявлений в полицию у NSP есть.) Война идёт по всем фронтам, вплоть до мелочей: курьеров с заказами на этаж не пускают.
Юристы компании «Монополия» пытались через суд оформить права на приватизированные жилые помещения – безуспешно.
Граждане, в свою очередь, требуют «признать отсутствующим» право собственности компании «Монополия» на спорный объект. Суд отказал по формальным основаниям (не были обжалованы действия Росреестра).
Полярников, 9 – не единственная «горячая» точка. Похожие конфликты возникали на ул. Ильюшина, 15/2, ул. Подвойского, 48 и 46; Пограничника Гарькавого, 47; Пионерстроя, 27; Пилотов, 13; Петергофском шоссе, 73… Был подготовлен даже законопроект – о том, чтобы граждан, незаконно выселенных из приватизированных общаг, признавать «нуждающимися в жилье» и предоставлять им квартиры «в особом порядке». Но он так и остался под сукном.
В настоящее время, по данным ГУП «ГУИОН», в городе насчитывается 1177 «жилых помещений в нежилых зданиях».
Включение общежития в состав приватизируемого имущества предприятия противоречило закону, что подтверждено рядом судебных актов.
Тем не менее правопредшественник компании «Монополия», ОАО «ГРСТ-5», в своё время обратился в суд с заявлением об установлении юридического факта принадлежности ему нежилого помещения (третий этаж общежития) на праве собственности. Первая инстанция заявление удовлетворила, что позволило зарегистрировать право частной собственности на нежилые помещения в здании общежития.
После отмены этого судебного решения запись о регистрации права собственности правопредшественника ООО «Монополия» не была исключена из реестра.
До 2016 года имела место регистрация права ООО «Монополия» на некое нежилое помещение, представляющее собой весь третий этаж. В то же время на третьем этаже продолжали проживать граждане, которым комнаты в общежитии были предоставлены ещё до приватизации предприятия. При этом в кадастре существовал учёт третьего этажа как жилого помещения, коим оно и являлось, так как никакого перевода его в нежилое с момента ввода в эксплуатацию как общежития, не было.
После вынесения судами решений в пользу жильцов о приватизации жилых помещений, ООО «Монополия» воспользовалось имеющейся записью о регистрации права собственности и обратилось с заявлением в Росреестр о том, что жилое помещение учтено ошибочно. Росреестр изменил в учётной записи назначение помещения с «жилого» на «нежилое», записи о помещениях объединил. А по мере поступления в Росреестр судебных решений о приватизации помещений жильцами, уменьшал долю права собственности «Монополии» на него.
Для исправления ситуации жильцы обратились в суд. К сожалению, первая инстанция отказала – из-за отсутствия своевременного обжалования актов Росреестра.
В результате жильцы не могут продать принадлежащее им жильё. Не имеют возможности заключить договоры со снабжающими организациями по тарифам для жилых помещений. Они лишены права преимущественного выкупа соседних пустующих помещений.
Жилые помещения оказались в нежилом фонде.
Конфликт был заложен в середине 1990-х: «Городской ремонтно-строительный трест №5» приватизировал своё обширное хозяйство, заодно – и общежитие «коридорного типа» на ул. Полярников. Вместе с людьми. Причём в план приватизации объект включили как «административно-бытовое здание». Затем владельцы несколько раз менялись («ГРСТ 5» – «Интербизнес» – «Промис» – «Монополия»). Впрочем, разные юрлица всегда оказывались связаны с предпринимателем Алексеем Романчуком.
В 2005 году появилась «развилка»: суд отменил решение о передаче помещений в собственность «ГРСТ 5». Но в госреестре запись о собственнике осталась! Что и привело к правовому хаосу.
В 2017 году владельцами нежилых помещений в здании стали разные физические и юридические лица – кроме третьего этажа. Там по-прежнему живут несколько семей. Причём для них это единственное жильё. В 2016–2018-м жильцы через суды приватизировали комнаты в общежитии. В решениях судов указано, что помещения – жилые. Юридически третий этаж превратился в коммунальную квартиру. Причём одна из комнат – по решению суда – предоставлена на основании социального найма.
Так возник гибридный объект – нежилой дом с жилой квартирой внутри. В правовом поле такого не должно быть. По факту – случается, и нередко. (Похожая ситуация – с лесами «двойного учёта», когда один и тот же участок по одним документам проходит как лесной, по другим – как муниципальная земля под застройку.)
В доме размещаются: офисы, хостел, мастерские. И один жилой этаж. Соседство, мягко говоря, некомфортное. Список жалоб впечатляет. Собственник дома – ООО «Монополия» – пытался выселять жителей в административном порядке. Сотрудники компании взламывают замки входных дверей на этаже и ставят собственные. Ограничивают доступ в здание. В 2009 году в здании случился пожар; собственник и правоохранители сочли, что виновата проводка, жители уверены, что был поджог. Экспертиза не проводилась. Пострадавшие места общего пользования жильцы ремонтировали сами и за свой счёт. Электричества не было 4 месяца. Незадолго до пожара собственник оформил страховой полис, получил возмещение.
Несколько раз жители обнаруживали включённые, но незажжённые газовые конфорки. (Копии жалоб и заявлений в полицию у NSP есть.) Война идёт по всем фронтам, вплоть до мелочей: курьеров с заказами на этаж не пускают.
Юристы компании «Монополия» пытались через суд оформить права на приватизированные жилые помещения – безуспешно.
Граждане, в свою очередь, требуют «признать отсутствующим» право собственности компании «Монополия» на спорный объект. Суд отказал по формальным основаниям (не были обжалованы действия Росреестра).
Теперь дело будет рассматривать апелляция. Районная администрация поддерживает позицию ООО «Монополия». КИО и ГУИОН – на стороне жильцов.
Приватизация жилых помещений в общежитиях – сложная и, как правило, скандальная история. Причина – в неурегулированности правовой базы. В этой проблеме пытались разобраться суды всех уровней, вплоть до Верховного и Конституционного.
Приватизация жилых помещений в общежитиях – сложная и, как правило, скандальная история. Причина – в неурегулированности правовой базы. В этой проблеме пытались разобраться суды всех уровней, вплоть до Верховного и Конституционного.
Полярников, 9 – не единственная «горячая» точка. Похожие конфликты возникали на ул. Ильюшина, 15/2, ул. Подвойского, 48 и 46; Пограничника Гарькавого, 47; Пионерстроя, 27; Пилотов, 13; Петергофском шоссе, 73… Был подготовлен даже законопроект – о том, чтобы граждан, незаконно выселенных из приватизированных общаг, признавать «нуждающимися в жилье» и предоставлять им квартиры «в особом порядке». Но он так и остался под сукном.
В настоящее время, по данным ГУП «ГУИОН», в городе насчитывается 1177 «жилых помещений в нежилых зданиях».
Мнение эксперта
Елена Крестьянцева, руководитель петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп»:
Включение общежития в состав приватизируемого имущества предприятия противоречило закону, что подтверждено рядом судебных актов.
Тем не менее правопредшественник компании «Монополия», ОАО «ГРСТ-5», в своё время обратился в суд с заявлением об установлении юридического факта принадлежности ему нежилого помещения (третий этаж общежития) на праве собственности. Первая инстанция заявление удовлетворила, что позволило зарегистрировать право частной собственности на нежилые помещения в здании общежития.
После отмены этого судебного решения запись о регистрации права собственности правопредшественника ООО «Монополия» не была исключена из реестра.
До 2016 года имела место регистрация права ООО «Монополия» на некое нежилое помещение, представляющее собой весь третий этаж. В то же время на третьем этаже продолжали проживать граждане, которым комнаты в общежитии были предоставлены ещё до приватизации предприятия. При этом в кадастре существовал учёт третьего этажа как жилого помещения, коим оно и являлось, так как никакого перевода его в нежилое с момента ввода в эксплуатацию как общежития, не было.
После вынесения судами решений в пользу жильцов о приватизации жилых помещений, ООО «Монополия» воспользовалось имеющейся записью о регистрации права собственности и обратилось с заявлением в Росреестр о том, что жилое помещение учтено ошибочно. Росреестр изменил в учётной записи назначение помещения с «жилого» на «нежилое», записи о помещениях объединил. А по мере поступления в Росреестр судебных решений о приватизации помещений жильцами, уменьшал долю права собственности «Монополии» на него.
Хотя очевидно, что ОДНОВРЕМЕННО не может иметь место приватизация в пользу граждан долей в жилом помещении и право собственности юридического лица на помещение как нежилое. Приватизация априори может состояться только в отношении госсобственности!
Для исправления ситуации жильцы обратились в суд. К сожалению, первая инстанция отказала – из-за отсутствия своевременного обжалования актов Росреестра.
На мой взгляд, суд не учёл, что за исправлением кадастровой ошибки можно обратиться в любой момент. А сведения кадастра должны соответствовать имеющимся в отношении объекта документам. Здание введено в эксплуатацию как общежитие, документы о переводе его в нежилой фонд отсутствуют. Соответственно, назначение помещения должно быть указано как жилое.
В результате жильцы не могут продать принадлежащее им жильё. Не имеют возможности заключить договоры со снабжающими организациями по тарифам для жилых помещений. Они лишены права преимущественного выкупа соседних пустующих помещений.
Источник: Недвижимость и строительство Петербурга
