Инвесторы зарываются в землю
Уровень спроса на жилье уже начал восстанавливаться после кризиса. Однако обеспеченность из расчета на человека в стране по-прежнему составляет 22-23 кв. м, что в среднем на 10 кв. м ниже, чем в Европе (там средний показатель 33 кв. м) и еще больше разница с США (около 60 кв. м на человека).
Таким образом, потенциал отечественного рынка с точки зрения потребностей очень велик — согласно статистике, более 60% российских семей хотели бы улучшить свои жилищные условия, а это гипотетические 1,5-2,2 млрд кв. м жилья. Но при нынешнем уровне цен платежеспособный спрос может составить порядка 10% от потребностей — емкость рынка на ближайшие пять лет в таком случае составит 240 млн кв. м жилья, что, соответствует инвестиционному потенциалу более чем $200 млрд.
Фондовые перспективы
При существующем дефиците подготовленных земельных участков за них идет серьезная борьба. На меньших объемах проекты жилья комфорт, элит и бизнес-класса более выгодны застройщику. Это значит, что если государственные институты заинтересованы в увеличении обеспеченности населения жильем, должны быть запущены механизмы повышения привлекательности проектов эконом-сегмента. Сергей Кузнецов, заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства отметил, что именно такая задача и стоит перед его организацией на ближайшие годы.
Поскольку средняя семья может приобрести в собственность квартиру именно экономкласса, приказом Минрегиона определены параметры такого жилья, а цены на него устанавливаются индикативно.
Фонд — некоммерческая организация, и прибыль не является его первичной целью. Он существует за счет средств, зарабатываемых на рынке, но не финансируется из бюджетов любого уровня.
"Мы обеспечиваем подготовку земельного участка инженерной инфраструктурой, — пояснил господин Кузнецов, — в первую очередь, стимулируем профильные компании, чтобы они в свои инвестиционные программы закладывали расходы на подключение площадок под комплексное освоение и жилищное строительство, подключение сетей".
По оценкам фонда, в результате удается добиться тридцатипроцентного удешевления для застройщика при подключении к сетям. Что касается обеспечения территории социальной инфраструктурой, то это задача муниципалитета, но контроль за ее исполнением фонд тоже ведет своими силами. При подготовке участка с муниципалитетами подписывается так называемый "План освоения земельного участка", в котором губернатор, мэр и представитель фонда гарантируют обязательства по обеспечению территории социальной инфраструктурой.
Как подчеркнул Сергей Кузнецов, в рамках проводимых фондом аукционов устанавливаются параметры по экологичности применяемых материалов, энергоэффективности и техническим средствам, сокращающим расходы на эксплуатацию.
Таким образом, через свои требования, которые задают четкие параметры жилья экономкласса, через требования по объему и срокам возводимого жилья фонд индикативно и влияет на цену.
Чтобы застройщик мог предоставить для рынка низкие цены помимо сокращения его затрат на инженерную инфраструктуру и социальные объекты, фонд помогает в сокращении сроков согласования документации.
По словам господина Кузнецова, данные свидетельствуют: в среднем сокращение сроков согласования по планировке территории происходит в 3,6 раза по отношению к рынку. По проектно-сметной документации — в 3,3 раза, сроки получения разрешения на строительство сократились в 2,25 раза, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — в 1,7 раза, на регистрацию — в 3,3, раза.
При этом фонд, заверил Сергей Кузнецов, исключает "затраты на сопровождение". Но со своей стороны требует качество и мониторит сроки. А кроме того, стимулирует конкуренцию. В частности, в тех регионах, где наблюдается закрытость рынка, приводит игроков из соседних субъектов.
Основной механизм деятельности фонда — аукцион. Перед его проведением проводятся круглые столы, которые проходят на территории главы региона. На них собираются компании-операторы коммунального комплекса, естественные монополии, банки, АИЖК, представители региональной власти и сами представители фонда. Здесь даются ответы на все интересующие вопросы, раскрываются нюансы предлагаемых проектов.
Фонд гарантирует стопроцентную юридическую чистоту сделки, так как участок, купленный у фонда, фактически приравнен к участку, купленному на первичном рынке, — в соответствии с 161-ФЗ.
В финале выступления Сергей Кузнецов привел некоторую статистику. На сегодняшний момент фондом предоставлено порядка 1,5 тыс. га под комплексное освоение в целях жилищного строительства в 16 регионах РФ. На этих участках запланировано строительство около 6 млн кв. м жилья, из них более 3 млн кв. м — многоэтажное строительство. Около 100 тыс. кв. м в трех регионах введены в эксплуатацию, и в среднем происходит опережение нормативных сроков строительства на 9-12 месяцев. Порядка 700-800 тыс. кв. м планируется ввести в эксплуатацию до мая 2012 года и 5,8 млн кв. м планируется ввести в течение ближайших трех лет. В 2011 году фонд предоставит под жилищное строительство около 3,5 тыс. га земли.
Аркадий Литовский, коммерческий директор ГК "Интер-Союз", поинтересовался, насколько плотно работа фонда ведется в Москве, Петербурге, Московской области — то есть самых инвестиционно привлекательных регионах. На это Сергей Кузнецов заметил, что хотя фонд и некоммерческая организация, деньги из бюджета РФ он не получает. И, конечно, он ориентируется на регионы, где наиболее развит спрос и где может быть получена добавочная стоимость к земельным участкам. Более того, именно за счет них фонд получает основной доход.
Адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии Станислав Мирочник попросил уточнить, как к фонду попадают земельные участки. Сергей Кузнецов пояснил, что участки, которые находятся в федеральной собственности или в казне, могут быть переданы в фонд согласно 161 ФЗ. Обычно сам фонд находит подходящие участки, которые не используются или используются не по назначению, после чего субъект федерации инициирует фонд на вовлечение этих участков.
"Время легких денег прошло"
Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, озвучила анализ рынка земельных участков.
Она отметила, что если в 2008-2009 годах наблюдался сброс непрофильных активов и многие собственники выставляли земли на продажу, то в 2010 ситуация кардинально поменялась: те компании, которые не смогли продать земли, снимали их с рынка и заявляли о развитии их своими силами.
Сейчас ситуация на рынке стабильна, и значительных положительных или отрицательных тенденций в ближайшей перспективе не прогнозируется. 2011 год пройдет под знаком постепенной стабилизации.
В настоящее время спрос оживился, и девелоперы ищут участки под строительство торговых, промышленных и складских объектов. Также есть спрос на участки под жилищное строительство, обычно экономкласса, причем себестоимость не должна превышать $800-900 за кв. м (это касается ближайшего Подмосковья). Однако в силу несовпадения ценовых ожиданий продавцов и покупателей сделки по-прежнему редки.
Если говорить о землях под промышленную застройку, то здесь тоже существует определенный дисбаланс по направлениям между спросом и предложением. По Московской области более 20% предложений сосредоточены на Юго-Востоке Москвы, а спрос сосредоточен на Северо-Западе и Севере.
По промышленным земельным участкам лидируют направления Новорижского и Ленинградского шоссе. Здесь цены колеблются от $800 тыс. до $2 млн за га. Далее следует Дмитровское шоссе — от $850 тыс. до $1,2 млн. И замыкает Юго-Восток, где цены варьируются от $250 до $700 тыс. Что же касается спроса, то большинство заявок находятся в пределах $500 тыс. за га. Причем, речь идет о землях до "бетонки".
Что касается рынка подмосковного жилья, то здесь основной спрос сосредоточен на землях под жилую застройку экономкласса с готовой документацией. Есть предложение земель под коттеджную застройку, но спрос только начинает появляться.
Основное отличие рынка земельных участков Ленинградской области от рынка области Московской — меньше запросов и меньше сделок. Наиболее востребованные земли — участки под жилищную застройку в черте города. Здесь стоимость сотки — от $200 до $800 тыс. Для сравнения земли промышленного назначения на удаленности 5-7 км стоят от $3,5-5,5 тыс. за сотку.
"Про инвестиционную привлекательность земель могу сказать, что время легких денег прошло, — констатировала Елена Юргенева, — ленд-девелопмент сегодня требует мощный административный, временной и финансовый ресурс".
Специфика понимания инвестиций
Совладелец компании ЛЭК Павел Андреев поделился своим взглядом на специфику инвестиционной привлекательности земельных участков. Поскольку покупатели все разные, отметил он, то и отношение к инвестированию, и само понимание инвестиций тоже очень разное. Например, считается, что наиболее привлекательный участок должен быть оснащен сетями и что в этом случае он может быть продан дороже. Но это отнюдь не аксиома. И господин Андреев тут же привел контрпример из своей практики. Есть участок 40 га, из которых продается 26 га. При этом он встроен в большую территорию, которая занимает 240 га (остающиеся 200 — так называемая "Северная долина" в Санкт-Петербурге). Проблема выставленного на продажу участка в том, что там отсутствуют магистральные сети. Но, как ни странно, именно это обстоятельство привлекает к нему "Главстрой" и ЛСР — компании, которые решили, что они в отличие от других застройщиков смогут обеспечить участок сетями. Между ними началась борьба, и в итоге участок был продан вовсе не за копейки.
Этот пример, подчеркнул Павел Андреев, демонстрирует несостоятельность теории о том, что если есть сети — будет стопроцентный результат, а если их нет, результата точно не будет.
То же самое с объемами участков. Считается, что большие участки должны быть обязательно разбиты на маленькие, это повысит их привлекательность для большинства инвесторов. Но торги по "Северной долине" показали, что неделение участков очень инвесторов заинтересовало. Ведь инвестор инвестору рознь: кто-то ищет применение своим относительно небольшим средствам на 1-2, максимум 10 га, а кого-то интересуют только территории не меньше 50 га. Если большие участки в дефиците, то за них разворачиваются серьезные торги, и цена растет не хуже, чем на маленькие.
Бывает, что участок кажется "никаким", а приходит компания — вовсе не новичок на рынке — и его покупает. Ответ простой: крупная компания с крупными оборотами должна все время загружать мощности, и она больше потеряет денег, если заставит их простаивать. Одни считают, что выгоднее докупить участки, находящиеся рядом, чтобы не подпустить конкурентов и не уронить цену. Другие полагают, что ничего докупать не нужно, и даже не приходят на торги. Поэтому ответ на вопрос, является ли наличие соседних участков у застройщика фактором инвестиционной привлекательности, неочевиден.
И, наконец, бывает, что потенциальные инвесторы не хотят платить за те улучшения, которые делал продавец, рассчитывая, что это сыграет в его пользу. Например, когда создается документация на особую "посадку" зданий на участке, а приходят инвесторы и заявляют, что видят развитие участка совсем по-другому.
"Все это говорит о том, что эмоциональная составляющая в деятельности инвестора играет не меньшую роль, чем объективная", — резюмировал совладелец ЛЭК.
"Идеальный посредник"
В финале своего выступления господин Андреев коснулся такого элемента для создания инвестиционной привлекательности как привлечение посредника. И в качестве посредника идеального отрекомендовал Российский аукционный дом (РАД). Генеральный директор аукционного дома Андрей Степаненко рассказал о работе своей компании подробнее.
РАД был рожден двумя структурами: Российским фондом федерального имущества (РФФИ) и Сбербанком. За пять лет с 2006 по 2010 год Фондом имущества СПб было продано порядка 2 тыс. га городской территории под жилую застройку на общую сумму 26 млрд руб. И среднее превышение цены по итогам торгов оказалось тройным. На волне кризиса в августе 2009 года РФФИ предложил Сбербанку совместный проект, который бы в частности помог в реализации активов, которые оказались у банка в качестве залогов по невозвращенным кредитам. Андрей Степаненко отметил, что сейчас РАД уже довольно активно проводит подобные аукционы. За полтора года своего существования РАД продал имущества на 4,8 млрд руб., это 76 объектов, из которых 18 — земельные участки. На сегодняшний день 6 млрд руб. — тот объем имущества, который находится на этапе подготовки к торгам. По словам генерального директора, аукционный дом уже открыл филиалы в Волго-Вятском районе, в Нижнем Новгороде и Новосибирске. Открытие московской площадки запланировано на ближайшее время.
Помимо этого, РАД владеет электронной площадкой lotonline.ru, которая сейчас занимает 5% рынка в части продажи предметов банкротства. 18 млрд рублей — это тот объем имущества, который продается на ней в настоящий момент. Как подчеркнул Андрей Степаненко, там есть и земельный банк, и недвижимость, и акции, и машинотехника.
"Мы имеем хорошую экономическую основу, серьезное финансовое "плечо" в лице Сбербанка и видим, что в ближайшее время сможем предложить участки и в Москве, и в Московской области", — пообещал господин Степаненко.
Аркадий Литовский поинтересовался, как аукционный дом планирует выходить из ситуации дисбаланса между ожиданиями покупателей и продавцов при выходе на московский рынок. Господин Степаненко признал, что в московском регионе аукционному дому "будет сложнее". Он отметил, что в Москве никогда не было приватизации в глобальном масштабе. Но сейчас эта ситуация меняется, выставляются крупные объекты, и это не может не всколыхнуть рынок. Что касается банка земель, серьезный провал по цене сменяется подъемом. "Думаю, к концу 2011 года все станет на свои места, и взгляды продавцов и покупателей будут сближаться", — сказал Андрей Степаненко.
На вопрос, планирует ли РАД заниматься реализацией заложенных активов в московском регионе и будет ли работать с заложенным имуществом всех госбанков, а не только Сбербанка, был получен положительный ответ. Генеральный директор РАД сообщил, что уже есть два здания в центре Москвы, которые в апреле выставляются на продажу. С госбанками работа идет, и есть предложения и от ВТБ, и от ВЭБ.
Факторы привлекательности
Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group, в продолжение начатого Павлом Андреевым разговора о факторах инвестиционной привлекательности проектов остановилось на успешном опыте своей компании — на примере многофункционального комплекса в Сити. Она отметила, что темпы реализации отделанных апартаментов здесь (по 15-20 в месяц) доказывают, что "проект состоялся и успешен".
По словам госпожи Станововой, Capital Group с самого начала приняла решение о строительстве паркинга, хотя все расчеты показывали, что это повышает и цену строительства, и удлиняет срок реализации проекта. Однако сейчас компания имеет возможность реализовывать паркинги в том числе и своим соседям: уже заключены сделки с ВТБ, и с владельцами ТРЦ "Афимолл Сити".
Второе, на что в рамках проекта были потрачены существенные средства, — это инженерия. Были привлечены ведущие инжиниринговые компании. Третье — это инфраструктура, которая, по признанию первого вице-президента, обычно в проекте смотрится не особенно коммерчески эффективной. "Но если видеть проект в комплексе, — сказала Валентина Становова, — тогда фитнес-клуб, площади в торговых помещениях, отданные под салоны, рестораны и так далее начинают работать вместе с остальным комплексом как единый организм". Изначально комплекс планировался без отделки, но в итоге компания сделала ставку на то, чтобы собственник мог получить комфортное жилье как можно раньше. И, несмотря на удорожание проекта, именно решение добавить отделку привлекло дополнительное количество покупателей.
Елена Юргенева согласилась с коллегой, отметив, что когда девелоперы обращаются к Knight Frank за консультацией и спрашивают, как лучше делать: с отделкой или без, им дают схожую рекомендацию. Если речь идет о квартирах, где клиенты будут проживать постоянно с детьми и семьей, рекомендация — делать без отделки. Но если речь идет об апартаментах — то здесь вариант с отделкой предпочтительнее, поскольку в таком случае покупателю, как правило, важна быстрота, а ремонт, как известно, нельзя закончить, а можно только прекратить.
Внесудебная реализация
В финале обсуждения перспектив рынка ленд-девелопмента руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" Алексей Коневский рассказал участникам о некоторых законодательных новациях на рынке. В частности, о внесудебной процедуре реализации земельных активов.
В конце 2008 года, в самый разгар кризиса, Госдума приняла закон, которым был введен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Он изменил ряд законодательных актов: закон о залоге, закон об ипотеке и ряд других. Однако в документе сразу же обнаружились значительные лакуны, которые не позволяли ему функционировать. Несколько раз вносились изменения. Месяц назад пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) создал основные предпосылки для его применения, разъяснив некоторые важные положения.
По пункту о том, что процедура обращения не допускается в отношении отсутствующего должника, ВАС указал: розыск должника не входит в обязанности залогодержателя. Достаточно направить соответствующие уведомления.
В то же время допускается в случае заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания. Ранее гражданский конкурс допускал это, но только в случае, если возникла просрочка по долгу, и данная норма практически не работала.
ВАС также пояснил, что процедура может быть распространена и на то имущество, которое было заложено до вступления закона в силу.
В случае если обращается взыскание на заложенное недвижимое имущество, то в договоре должен быть указан способ реализации, который согласован сторонами, и такой способ может быть указан только один.
Применительно к земельным участкам выделяется такой способ реализации, как продажа с публичных торгов. Другие неприменимы. Но если закладывается не сам участок, а право аренды на него, могут применяться и иные способы.
Кроме того, ВАС отметил, что соглашение о процедуре подлежит государственной регистрации, если сам договор ипотеки подлежит государственной регистрации. Именно эту новацию Алексей Коневский назвал "самой серьезной" и заметил, что законодательные изменения, которые, быть может, еще не кажутся девелоперам существенными, повлияют на рынок. А значит, пришло время обратить самое пристальное внимание на юридическую поддержку своих проектов.
