В марте в России ввели новые правила продажи земельных участков. Теперь совершать сделку с участком можно только в том случае, если в ЕГРН содержатся сведения о местоположении его границ. По словам юристов, после вступления закона в силу число споров, связанных с границами, выросло на 20%. Так, Михаил Савельев столкнулся с тем, что часть его участка была на территории соседнего жилого комплекса. В итоге сделка сорвалась, а теперь есть риск, что продать дачу ему удастся только к 2027 году.
1 марта 2025 года вступила в силу норма Федерального закона от 26 декабря 2024 года №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой продать или подарить земельный участок, а также совершить с ним иную подлежащую регистрации сделку можно будет только в случае, если в ЕГРН содержатся сведения о местоположении его границ. Таким образом, стало обязательным межевание земельных участков перед сделкой. В результате множество россиян столкнулись с тем, что фактические и кадастровые границы участков не совпадали.
Партнёр юридической фирмы «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отмечает, что проблемы с границами земельных участков существовали и ранее, однако введение обязательного межевания позволило выявлять такого рода нарушения и систематически их устранять.
«Часть таких ситуаций может быть выявлена путём проведения межевых работ, в ходе которых большая часть несоответствий может быть исправлена по согласию смежных собственников земельных участков. В ряде случаев, когда достижение согласия невозможно, вопрос решается в судебном порядке. В суде исследуются правоустанавливающие документы, исторические документы, фактическое землепользование, часто проводится судебная экспертиза. По результатам границы земельного участка устанавливаются судом с учётом интересов собственников земельного участка и на основании закона», — говорит Коневский.
Также эксперт выделяет ряд причин, которые приводят к спорам вокруг границ. «При введении современной системы кадастрового учёта в ЕГРН были внесены ранее учтённые объекты, права на которые возникли до введения в действие Закона о государственной регистрации и в отношении которых не проводились межевые работы, то есть не устанавливались фактические границы, — объясняет эксперт. — В отношении каких-то исторических объектов межевание могло не проводиться вообще или проводиться не в соответствии с современными требованиями. Также часто сами землепользователи могли не соблюдать установленные границы и произвольно их менять в свою пользу — передвинуть забор и так далее. Всё это приводит к тому, что споры о границах как между самими гражданами, так и между гражданами и муниципалитетами достаточно часты».
Также иногда граница определяется ошибочно кадастровым инженером либо государственным или муниципальным органом (так называемая реестровая ошибка). «В нашей практике был случай, когда после постановки на кадастровый учёт улично-дорожной сети произошло наложение границ земельных участков улично-дорожной сети на здание городской электростанции, которая была построена в конце XIX века», — вспоминает Коневский.
Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рекомендуют заблаговременно провести межевание и фактическую кадастровую съёмку, чтобы выявить проблемы, если они есть, и устранить их. Ведь если проводить процедуру прямо перед сделкой, то времени на исправление нарушения может и не оказаться, напоминают они.
Источник: SquareNews.ru
