Форс-мажорные ноты

Комментирует партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский:

Для детальной оценки влияния возможных будущих мер на рынок коммерческой недвижимости требуется знать существо этих ограничений, дату их введения и длительность действия. К сожалению, в настоящий момент мы все не можем знать точно, какова будет дальнейшая динамика распространения заболевания, какие противоэпидемические меры планируют вводить власти (как региональные, так и федеральные) и на какой срок. Однако если предположить, что в ближайшем будущем будут введены ограничения, сходные с теми, что мы видели весной и летом этого года, то в целом это может негативно повлиять на развитие рынка коммерческой недвижимости, поскольку многие предприятия зависят от потока «живых» посетителей. У таких предпринимателей и организаций могут появиться новые разногласия с арендодателями по поводу невозможности платить арендную плату в прежнем размере, особенно если ранее арендодатель уже согласился ее временно снизить. Кроме того, распространение новых форм занятости – в частности, удаленной работы – может привнести на рынок новые долгосрочные тенденции, например, изменение форм оборота недвижимости, связанной с постоянным содержанием сотрудников в течение рабочего дня. К примеру, может получить распространение договорная практика, позволяющая краткосрочно увеличивать арендуемые офисные площади, что может оказаться актуальным для случаев, когда требуется временная явка удаленных сотрудников на работу. 

Далее – и это касается всех перечисленных категорий участников рынка – следует помнить про то, что противоэпидемические меры могут быть приняты не только на федеральном, но и на региональном уровне. Содержание их в каждом конкретном субъекте РФ предсказать сложно, поэтому главный совет – внимательно отслеживать нормативные акты, издаваемые, в том числе, и региональными властями. Вдобавок, как показал предыдущий опыт, вводимые меры могут сопровождаться льготами, субсидиями или временными налоговыми послаблениями, которые могут таргетироваться довольно формалистично – например, Постановление Правительства от 03.04.2020 №434, определившее список наиболее пострадавших отраслей, распространяло вводимые льготы исходя из того или иного кода ОКВЭД. Такой подход может вызывать сомнения в его справедливости, особенно учитывая, что коды в Постановлении подобраны довольно детально и избирательно. Тем не менее в текущих условиях можно подумать об изменении перечня видов деятельности организации.

Ну и, резюмируя, – все очень зависит от взаимоотношений между контрагентами. С юридической точки зрения, в силу принципа свободы договора, нет никаких препятствий для сторон изменить условия заключенного договора в любой момент его действия, а согласование и подписание новых положений при условии взаимной заинтересованности может и вовсе занять 1–2 дня. Однако это верно лишь при условии взаимного согласия, и поэтому такой деловой подход может быть довольно рискованным. Если представить гипотетическую ситуацию – арендатор, у которого временно пропали доходы из-за введенных ограничений, и арендодатель, которому, несмотря на ограничения, требуется, например, выплачивать кредит в банке – то становится совершенно ясным, что интересы сторон по изменению договора будут прямо противоположными. Иначе говоря, возникнет неизбежный конфликт, который может дойти даже до судебных споров. В такой ситуации мы бы не рекомендовали надеяться на то, что удастся быстро согласовать изменения в договоре. Наоборот, следует предусматривать такие ситуации заранее, до возникновения конфликта – вдумчивое составление договора, внимательное отношение ко всем его положениям помогут избежать большого количества споров. Наблюдаемый нами кризис, вызванный эпидемией, – явление, без преувеличения, беспрецедентное, а поэтому последствия для договоров по его результатам могут быть весьма и весьма разнообразными. Самым непредсказуемым изменениям может подвергнуться законодательное регулирование договорного права. Например, современные и известные нам правила гражданского права об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств появились около ста лет назад. Это было также связано с невиданным кризисом– в то время суды Германии в условиях разрушенной Первой мировой войной экономики начали удовлетворять иски участников оборота об изменении договоров, основываясь на существенном изменении обстоятельств. При этом в своих решениях они руководствовались соображениями идеи о защите разумных ожиданий сторон договора, которые те имеют в момент его заключения, уходящей корнями в глубокое Средневековье. Так совершенно неожиданным образом в законодательном регулировании появился современный институт существенного изменения обстоятельств, который регулируется и российским Гражданским кодексом в ст. 451. С учетом этого, кто знает, какие изменения в праве и договорной практике могут последовать после сегодняшнего кризиса, связанного с мировой пандемией?

Источник: CRE