Несмотря на заявление Президента РФ Владимира Путина, что останавливать по весеннему сценарию экономику не планируется, если рост больных коронавирусом продолжится, новые ограничения для торговых центров, магазинов в сегменте стрит-ретейла и ресторанов все таки могут быть введены. Эксперты CRE Retail попробовали оценить возможные убытки в случае мягкого и жесткого карантинных сценариев.
Комментирует партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский:
Наблюдаемый нами кризис, вызванный эпидемией, – явление, без преувеличения, беспрецедентное, а поэтому последствия для договоров по его результатам могут быть весьма и весьма разнообразны. Самым непредсказуемым изменениям может подвергнуться законодательное регулирование договорного права. Например, современные и известные нам правила гражданского права об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств появились около ста лет назад. Это было также связано с невиданным кризисом – в то время суды Германии в условиях разрушенной Первой Мировой войной экономики начали удовлетворять иски участников оборота об изменении договоров, основываясь на существенном изменении обстоятельств. При этом в своих решениях они руководствовались соображениями идеи о защите разумных ожиданий сторон договора, которые те имеют в момент его заключения, уходящей корнями в глубокое средневековье. Так, совершенно неожиданным образом, в законодательном регулировании появился современный институт существенного изменения обстоятельств, который регулируется и российским Гражданским кодексом в ст. 451. С учетом этого, кто знает, какие изменения в праве и договорной практике могут последовать после сегодняшнего кризиса, связанного с мировой пандемией?
В целом арендаторы торговых центров могут оказываться в разных ситуациях, в зависимости от деятельности, которую они ведут. Можно предположить, что некоторым из них и вовсе не потребуется изменять свои договорные отношения с арендодателями, – например, продавцам продовольствия и товаров первой необходимости, чья деятельность не была принудительно остановлена в предыдущий «карантинный» период. Другим можно подумать о возможности изменения своей деятельности таким образом, чтобы она была минимально затронута возможными мерами по закрытию всего торгового центра. Например, можно попытаться дополнить аренду в части оборудования отдельных входов и выходов в помещения арендатора (где это технически возможно), чтобы иметь возможность продолжать предпринимательскую деятельность в случае возможных закрытий ТЦ (например, работая навынос).
Управляющие же компании ТЦ несут риск невозможности выплаты платежей банкам в случае если деятельность их или их арендаторов будет приостановлена. В этом случае следует предпринять попытки реструктуризации кредитной задолженности по соглашению с кредитором. В случае неуспеха переговоров об изменении условий внесения платежей и неблагоприятной финансовой ситуации собственники и УК ТЦ могут попытаться в судебном порядке добиться освобождения от ответственности за просрочку платежей (неустоек), ссылаясь на общие нормы Гражданского кодекса о непреодолимой силе (при условии, что не будет принято новых временных специальных законов о предоставлении отсрочек и рассрочек платежей). Однако удастся ли собственникам и УК доказать суду все требуемые законом обстоятельства – в частности, что в их случае имеет место такое обстоятельство, которое они не предвидели и не могли предвидеть, может быть, с учетом судебной практики, непросто.
Ну и резюмируя – все очень зависит от взаимоотношений между контрагентами. С юридической точки зрения, в силу принципа свободы договора, нет никаких препятствий для сторон изменить условия заключенного договора в любой момент его действия, а согласование и подписание новых положений при условии взаимной заинтересованности могут и вовсе занять 1–2 дня. Однако это верно лишь при условии взаимного согласия, и поэтому такой деловой подход может быть довольно рискованным. Если представить гипотетическую ситуацию – арендатор, у которого временно пропали доходы из-за введенных ограничений, и арендодатель, которому, несмотря на ограничения, требуется, например, выплачивать кредит в банке, – то становится совершенно ясным, что интересы сторон по изменению договора будут прямо противоположными. Иначе говоря, возникнет неизбежный конфликт, который может дойти даже до судебных споров. В такой ситуации мы бы не рекомендовали надеяться на то, что удастся быстро согласовать изменения в договоре. Наоборот, следует предусматривать такие ситуации заранее, до возникновения конфликта – вдумчивое составление договора, внимательное отношение ко всем его положениям помогут избежать большого количества споров.
Комментирует партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский:
Наблюдаемый нами кризис, вызванный эпидемией, – явление, без преувеличения, беспрецедентное, а поэтому последствия для договоров по его результатам могут быть весьма и весьма разнообразны. Самым непредсказуемым изменениям может подвергнуться законодательное регулирование договорного права. Например, современные и известные нам правила гражданского права об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств появились около ста лет назад. Это было также связано с невиданным кризисом – в то время суды Германии в условиях разрушенной Первой Мировой войной экономики начали удовлетворять иски участников оборота об изменении договоров, основываясь на существенном изменении обстоятельств. При этом в своих решениях они руководствовались соображениями идеи о защите разумных ожиданий сторон договора, которые те имеют в момент его заключения, уходящей корнями в глубокое средневековье. Так, совершенно неожиданным образом, в законодательном регулировании появился современный институт существенного изменения обстоятельств, который регулируется и российским Гражданским кодексом в ст. 451. С учетом этого, кто знает, какие изменения в праве и договорной практике могут последовать после сегодняшнего кризиса, связанного с мировой пандемией?
В целом арендаторы торговых центров могут оказываться в разных ситуациях, в зависимости от деятельности, которую они ведут. Можно предположить, что некоторым из них и вовсе не потребуется изменять свои договорные отношения с арендодателями, – например, продавцам продовольствия и товаров первой необходимости, чья деятельность не была принудительно остановлена в предыдущий «карантинный» период. Другим можно подумать о возможности изменения своей деятельности таким образом, чтобы она была минимально затронута возможными мерами по закрытию всего торгового центра. Например, можно попытаться дополнить аренду в части оборудования отдельных входов и выходов в помещения арендатора (где это технически возможно), чтобы иметь возможность продолжать предпринимательскую деятельность в случае возможных закрытий ТЦ (например, работая навынос).
Управляющие же компании ТЦ несут риск невозможности выплаты платежей банкам в случае если деятельность их или их арендаторов будет приостановлена. В этом случае следует предпринять попытки реструктуризации кредитной задолженности по соглашению с кредитором. В случае неуспеха переговоров об изменении условий внесения платежей и неблагоприятной финансовой ситуации собственники и УК ТЦ могут попытаться в судебном порядке добиться освобождения от ответственности за просрочку платежей (неустоек), ссылаясь на общие нормы Гражданского кодекса о непреодолимой силе (при условии, что не будет принято новых временных специальных законов о предоставлении отсрочек и рассрочек платежей). Однако удастся ли собственникам и УК доказать суду все требуемые законом обстоятельства – в частности, что в их случае имеет место такое обстоятельство, которое они не предвидели и не могли предвидеть, может быть, с учетом судебной практики, непросто.
Кроме того – и это касается всех перечисленных категорий участников рынка – следует помнить про то, что противоэпидемические меры могут быть приняты не только на федеральном, но и на региональном уровне. Содержание их в каждом конкретном субъекте РФ предсказать сложно, поэтому главный совет – внимательно отслеживать нормативные акты, издаваемые в том числе и региональными властями. Вдобавок, как показал предыдущий опыт, вводимые меры могут сопровождаться льготами, субсидиями или временными налоговыми послаблениями, которые могут таргетироваться довольно формалистично – например, Постановление Правительства от 03.04.2020 № 434, определившее список наиболее пострадавших отраслей, распространяло вводимые льготы исходя из того или иного кода ОКВЭД. Такой подход может вызывать сомнения в его справедливости, особенно учитывая, что коды в Постановлении подобраны довольно детально и избирательно. Тем не менее в текущих условиях можно подумать об изменении перечня видов деятельности организации.
Ну и резюмируя – все очень зависит от взаимоотношений между контрагентами. С юридической точки зрения, в силу принципа свободы договора, нет никаких препятствий для сторон изменить условия заключенного договора в любой момент его действия, а согласование и подписание новых положений при условии взаимной заинтересованности могут и вовсе занять 1–2 дня. Однако это верно лишь при условии взаимного согласия, и поэтому такой деловой подход может быть довольно рискованным. Если представить гипотетическую ситуацию – арендатор, у которого временно пропали доходы из-за введенных ограничений, и арендодатель, которому, несмотря на ограничения, требуется, например, выплачивать кредит в банке, – то становится совершенно ясным, что интересы сторон по изменению договора будут прямо противоположными. Иначе говоря, возникнет неизбежный конфликт, который может дойти даже до судебных споров. В такой ситуации мы бы не рекомендовали надеяться на то, что удастся быстро согласовать изменения в договоре. Наоборот, следует предусматривать такие ситуации заранее, до возникновения конфликта – вдумчивое составление договора, внимательное отношение ко всем его положениям помогут избежать большого количества споров.
Источник: CRE RETAIL
