Загрузка...
24.10.2016
4 мин. на чтение

Недостатки и возможные проблемы реализации Федерального закона № 315-ФЗ

Основным недостатком Федерального закона № 315-ФЗ видится то, что он не внёс необходимых и достаточных изменений в иные нормативные правовые акты, кроме упомянутых выше. Так, хотя наиболее острым является вопрос об оформлении прав на подземные парковки в МКЖД, Федеральный закон № 315-ФЗ не вносит каких-либо изменений в Жилищный кодекс РФ.

Такие ключевые нормативные акты, как ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ от 30.12.2004, ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009, Земельный кодекс РФ также остались в неизменном виде.

Те изменения, которые были внесены в действующее законодательство РФ, нельзя назвать продуманными и достаточными. Приведём один пример: как следует из дополнений к ч. 1 ст. 239.2 ГК РФ, в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд отчуждению, наряду с иными объектами недвижимости, подлежат машино-места в зданиях (сооружениях), расположенных на изымаемом участке. Однако в п. 3 той же ст. 239.2 ГК РФ, которая определяет применимые правила такого отчуждения, упоминание о машино-месте отсутствует, что представляется очевидным упущением.

Кроме того, Федеральный закон № 315-ФЗ не предусмотрел чёткого правового регулирования одного из ключевых вопросов - правового режима общего (общедомового) имущества в здании (сооружении), в котором расположены зарегистрированные в ЕГРП (ЕГРН) машино-места.

  • Во-первых, Переходные положения не учли достаточно распространённого на практике третьего способа оформления прав на подземную парковку, когда право общей долевой собственности на неё не зарегистрировано в ЕГРП, но существует в силу закона. При этом, поскольку парковку можно признать общедомовым имуществом, собственники помещений в МКЖД могут столкнуться с некоторыми проблемами при попытке оформить свои права на машино-места. Так, собственник помещения в МКЖД не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКЖД.

Такой выдел повлечёт уменьшение размера общего имущества в МКЖД, что допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном МКЖД путем его реконструкции. Получается, если общая долевая собственность на парковку зарегистрирована до 01 января 2017 года, долевые сособственники вправе оформить права на машино-места, а если не зарегистрирована, то они такой возможности иначе как через реконструкцию МКЖД лишены, что, как минимум, несправедливо.

  • Во-вторых, следуя логике п. 4 ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ, к общему имуществу собственников помещений и машино-мест следует относить имущество, которое осталось после выдела в натуре машино-мест и необходимо для проезда или проходак ним.

Получается, из общего имущества «выпадают» крыши, чердаки и иное имущество, которое не используется непосредственно для проезда или прохода к машино-местам. Но такое имущество всё ещё будет общедомовым для собственников квартир. В результате, возникает два пересекающихся правовых режима имущества: общедомовое для собственников помещений и общее для собственников помещений и машино-мест. Данная коллизия оставлена в Федеральном законе № 315-ФЗ без внимания.

  • В-третьих, Федеральный закон № 315-ФЗ допускает, что машино-места на внутридомовых парковках в МКЖД могут принадлежать не только собственникам помещений в данном МКЖД, но и третьим лицам. Данное допущение позволит третьим лицам участвовать в решении всех (а не только относящихся к их собственности), вопросов о владении, пользовании и распоряжении общедомовым имуществом. С другой стороны, на третьих лиц могут быть необоснованно возложены расходы на содержание общедомового имущества.

Необходимо отметить, что Переходные положения также порождают некоторые вопросы, которые неминуемо возникнут на практике:

  • Так, следуя буквальному тексту п. 1 ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ, машино-местом будет признаваться тот объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места. При этом, соблюдение законодательно установленных требований к размеру (площади) такого объекта и описанию его границ не требуется. Представляется не совсем ясным, каким именно характеристикам и требованиям должен соответствовать объект недвижимости, чтобы признаваться машино-местом.

  • Далее, если дословно читать и буквально толковать п. 1 ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ, не требуют переоформления те правоустанавливающие документы, в которых объектом права названо машино-место. Однако напомним, что машино-места в качестве самостоятельных объектов чаще всего регистрировались как нежилые помещения и в кадастровых и правоустанавливающих документах они назывались именно так. Принимая во внимание формализм регистрирующих органов, при реализации рассматриваемых Переходных положений можно предвидеть немало спорных ситуаций.

  • В формулировках Переходных положений содержатся явные пробелы и противоречия. Например, согласно п. 3 ст .6 Федерального закона № 315-ФЗ для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение согласие иных участников долевой собственности не требуется, если на регистрацию представлено соглашение всех сособственников или решение общего собрания о пользовании общим недвижимым имуществом. Снова, толкуя нормы закона буквально, получается, что при выделе долей из общей долевой собственности на здания и сооружения они применению не подлежат; о применимых в данном случае нормах закона Переходные положения умалчивают.
Подводя итог вышесказанному: в целом, Федеральный закон № 315-ФЗ решил давно назревшую проблему, связанную с необходимостью легального вовлечения машино-мест в гражданский оборот. Вместе с тем, Федеральный закон № 315-ФЗ не внёс в действующее законодательство РФ изменений, необходимых и достаточных для чёткого регулирования правового статуса машино-мест, а также оставил без внимания такие существенные вопросы, как правовой режим общего (общедомового) имущества в МКЖД. Надеемся, данные упущения и коллизии будут восполнены в процессе формирования правоприменительной и судебной практики после 01 января 2017 года.

Источник - RWAY

Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

10.03.2023

Борьба с глобальным потеплением в России. Парижское соглашения по климату. Выбросы парниковых газов.

Наталья Стенина расскажет, как Россия адаптирует международные соглашения по климату и как противодействует глобальному потеплению. 

Смотреть

31.03.2023

Споры об определении размера арендной платы за пользование государственным земельным участком как последствие заключение договора аренды неуполномоченным публичным субъектом

Руководитель петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева...

31.03.2023

Капремонт домов–памятников будут проводить без согласования с КГИОП - если не затрагивается предмет охраны

Соответствующий законопроект подготовил Минстрой. Старший юрист петербургской практики недвижимости и строительства «Пепеляев...

16.03.2023

Принят закон, дополняющий градостроительный кодекс положениями об архитектурно-градостроительном облике объектов капитального строительства

С 1 марта 2023 г. Градостроительный кодекс РФ дополнен новыми положениями об архитектурно-градостроительном облике объек...

07.03.2023

Изменены правила расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности

Принято Постановление Правительства РФ от 10.02.2023 № 191, которым внесены существенные изменения в Правила определения...