Загрузка...
18.05.2010
4 мин. на чтение

Аренда части помещения

Необходимость взять в аренду часть помещения может возникнуть у компаний, работающих в различных сферах бизнеса. В первую же очередь эти вопросы затрагивают, безусловно, банки и компании, оказывающие услуги по совершению электронных платежей через терминалы оплаты. У них чаще всего возникает необходимость в аренде небольших по площади частей помещений в местах скопления большого количества людей (торговые и офисных центры, аэропорты, вокзалы, ночные клубы и т.п.) для целей размещения банкоматов или терминалов оплаты.

Долгое время вопрос признания части помещения в качестве возможного предмета гражданско-правовых договоров, в частности, договора аренды, оставался открытым. Противники признания части помещения возможным предметом договора аренды ссылались на то, что ее невозможно идентифицировать, и определить в отношении какой именно части заключен договор, поскольку передаваемые в аренду площади выражаются в квадратных метрах и располагаются внутри помещений большей площади. При этом если бы часть помещения была изолирована и обособлена (стенами, перегородками и т.д.), то речь бы шла уже об аренде самостоятельного помещения, а не его части.

В то же время, гражданское законодательство допускает отнесение к объектам недвижимого имущества и иные объекты, прямо не предусмотренные Гражданским кодексом. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начиная с самой первой редакции, признавал возможность регистрации договоров аренды части помещений. Да и большинство правоведов также признавали возможность отнесения части помещения к объектам гражданских прав, при условии их надлежащей индивидуализации.

Соответственно, вопрос в большей степени стоит не в возможности частей помещений выступать предметом договора аренды в целом, а в возможности и способах индивидуализации частей помещений.

До мая 2008 г. распространенной практикой было закрашивание цветом на поэтажном плане помещений и/или части помещений, передаваемых в аренду, а также указание в договоре аренды общей площади передаваемой в аренду части помещения. Суды исходили из того, что поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения, приложенный к договору, позволял установить волю сторон относительно того, какая часть помещения передается в аренду.

В связи с принятием Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. (далее – «Закон о кадастре») порядок индивидуализации частей помещений изменился. Теперь судебная практика исходит из того, что описание частей помещений в договоре аренды должно производится с учетом данных кадастрового учета. Ссылка в договоре лишь на очерченные определенным цветом в целях идентификации части помещений на поэтажном плане здания без описания этих частей и фиксации этих частей помещений уполномоченным органом не может считаться определением предмета договора аренды.

Иными словами, в случае если в аренду передаются части помещений без внесения сведений о таких частях в государственный кадастр недвижимости и надлежащего описания в договоре непосредственно части помещения (ее местоположения, размера, площади, номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания ее местоположения в помещении), суды зачастую признают предмет договора несогласованным, а сам договор незаключенным.

Как известно, к договору аренды недвижимого имущества должен прикладываться кадастровый паспорт соответствующего объекта. Несмотря на то, что законодательством допускается сдача в аренду части помещения, среди утвержденных форм кадастровых паспортов соответствующая форма применительно к части помещения на сегодняшний день отсутствует. Соответственно, встает закономерный вопрос, какой документ будет подтверждать кадастровый учет части помещения и содержать ее основные характеристики.

Как указывалось выше, части помещения подлежат кадастровому учету в государственном кадастре объектов недвижимости. По итогам учета орган, осуществляющий кадастровый учет, обязан выдать кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничения (обременения) вещных прав (п.2. ст.23 Закона о кадастре). Форма такой выписки на сегодняшний день также не утверждена. Можно предположить, что органы государственного кадастра в таком случае будут выдавать кадастровые паспорта на все помещения с указанием учтенной части помещения. При этом согласно Закону о кадастре отражение сведений о части помещения, подлежащей кадастровому учету, предусмотрено и на техническом плане.

Не ясным остается вопрос, может ли идентификация части помещения в договоре аренды, производится иным образом, в случае если договор является краткосрочным и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации. Полагаем, целесообразно толковать положение о необходимости получения кадастрового паспорта расширительно и применять ко всем договорам аренды части помещения, так как именно в процессе кадастрового и технического учета объект получает характеристики, позволяющие выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Подытожив, можно прийти к выводу, что аренда частей помещений возможна. При этом с учетом сложившееся судебной практики, следует учитывать, что для целей заключения договора аренды в отношении части помещения, последняя должна пройти государственный кадастровый учет, ей должен быть присвоен номер, и соответствующая информация должна найти отражения в указанном договоре аренды. Кроме того, к самому договору должен быть приложен документ, полученный по итогам государственного кадастрового учета части помещения (кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план).


Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

28.02.2025

Налоговые перспективы для майнеров: налогообложение майнеров. Андрей Терещенко и Сергей Пепеляев

Интервью главного редактора журнала «Налоговед» Сергея Пепеляева с автором статьи «Налоговые перспективы для майнеров» Андреем Терещенко.

Смотреть

03.04.2025

Недвижимость и строительство: MustRead от 1 апреля 2025 г.

Главные новости: В Госдуму внесен проект поправок в Жилищный Кодекс РФ, упрощающий процедуру перепланировки В Госдуму...

01.04.2025

При признании объекта самовольной постройкой необходимо оценивать существенность нарушений

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ24-424-К4, в котором указал на допущенные нижестоящими судами ошибки...

28.03.2025

Не всякое здание может определить юридическую судьбу земельного участка, на котором возведено

ВС напомнил, что исключительное право собственника недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый...

21.03.2025

Строительные споры в практике Верховного Суда РФ в 2024 году - 6 ключевых кейсов.

В видеоролике, Наталья Стенина, партнер, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепе...