Обновлено нормативно-правовое регулирование в сфере долевого строительства объектов недвижимости

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о вступлении в силу ряда изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее – Закон № 214-ФЗ) и в иные нормативно-правовые акты^[1].

Предлагаем вашему вниманию краткий обзор основных законодательных новелл в сфере долевого строительства.

1. Запрет на привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, распространен на нежилые помещения

До внесения указанных изменений запрет на привлечение денежных средств граждан в связи с возникновением у них права собственности на объекты недвижимости способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, был установлен только в отношении жилых помещений в многоквартирных домах[2].

C 27 июня 2019 г. действие указанного запрета распространено на все помещения (как жилые, так и нежилые) во всех объектах недвижимости (как в многоквартирных домах, так и в иных объектах недвижимости)^[3]. Данное регулирование введено с целью установить в отношении застройщиков нежилых зданий, привлекающих средства граждан, требования, аналогичные тем, которые действуют в отношении застройщиков многоквартирных домов.

Внесенные изменения направлено на ограничение возможности обхода застройщиками указанного выше запрета путем строительства «апартаментов» (нежилых помещений)[4] вместо квартир (жилых помещений). В частности, у застройщиков апартаментов, по общему правилу, появится обязанность использовать счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, для размещения денежных средств, поступивших от участников долевого строительства^[5].

2. При невозможности завершения строительства размер возмещения, выплачиваемого пострадавшим участникам долевого строительства, должен быть рассчитан с учетом рыночной стоимости квартиры на дату выплаты возмещения

Действовавшее до 27 июня 2019 г. регулирование предусматривало, что размер возмещения, выплачиваемого публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) в случае банкротства застройщика и невозможности завершения строительства, определялся исходя из рыночной стоимости кв. м равнозначных жилых помещений в период, когда был заключен договор долевого участия (далее - ДДУ), а расчет возмещения производился Федеральной службой государственной статистики^[6].

В соответствии с принятыми поправками размер возмещения будет определяться на основании отчета оценщика, привлекаемого Фондом, исходя из рыночной цены равнозначных жилых помещений на дату выплаты возмещения^[7]. Возможность получить возмещение появилась также у граждан, которые приобрели по ДДУ нежилое помещение, либо машино-место. В этих случаях размер возмещения будет равен цене в ДДУ^[8].

3. Возможность перехода к использованию счетов эскроу для застройщиков, которым разрешено привлекать денежные средства участников долевого строительства «по старой схеме» без использования счетов эскроу

Застройщик, которому было разрешено достроить объект без использования счетов эскроу, обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд по ДДУ, предусматривающим передачу жилых помещений^[9]. При соблюдении этого условия он вправе заключать такие ДДУ. Выполнение застройщиком указанной обязанности проверяется регистрирующим органом при государственной регистрации таких ДДУ^[10].

С 27 июня 2019 г. при нежелании уплачивать взносы в компенсационный фонд застройщик вправе перейти к использованию счетов эскроу. Для этого необходимо предварительно внести изменения в проектную декларацию и разместить изменения в Единой информационной системе жилищного строительства. Применять оба варианта привлечения денежных средств участников долевого строительства (частично заключать ДДУ, уплачивая взносы в компенсационный фонд, а частично – использовать счета эскроу) одновременно в отношении одного и того же объекта строительства не допускается.

4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ не требуется для регистрации ДДУ

С 27 июня 2019 г. указанное заключение о соответствии больше не требуется предоставлять для государственной регистрации ДДУ[11].

При этом получение данного заключения по-прежнему является обязательным при привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании ДДУ[12].

5. Отказ от заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием счетов эскроу

С 28 июня 2021 г. будет отменено требование о получении заключения о соответствии для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием счетов эскроу^[13].

О чем подумать, что предпринять

В связи с принятием указанных изменений застройщикам рекомендуется ознакомиться с содержанием принятых поправок и учитывать их при планировании и осуществлении деятельности по строительству объектов недвижимости, финансируемому за счет денежных средств участников долевого строительства.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать застройщикам всестороннюю юридическую поддержку по любым вопросам, возникающим при строительстве объектов недвижимости и привлечении денежных средств участников долевого строительства.