Спецрегулирование аренды недвижимости в сфере торговли и общепита может быть продлено на 2023 год

Юридическая компания «Пепеляев Групп» информирует, что 27 октября 2022 г. в Госдуму РФ внесен законопроект,[1] который призван снизить негативные последствия для компаний, пострадавших на фоне санкций. Антисанкционное спецрегулирование затрагивает целый ряд сфер, включая аренду недвижимости.

Предлагается в частности продлить на 2023 г. действие специальных правил,[2] регулирующих отношения с арендаторами из недружественных стран[3] в сфере торговли и (или) общественного питания.[4]

Указанные специальные правила вступили в силу 14 июля 2022 г., когда был опубликован Федеральный Закон № 332-ФЗ,[5] который среди прочего внес изменения в Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ.[6] Первоначально предусматривалось, что они будут действовать в течение 2022 г.

Специальные правила применяются к договорам аренды (субаренды) объектов недвижимости (зданий, помещений, земельных участков) при одновременном соблюдении следующих условий:

1.   Размер арендной платы по договору зависит от результатов хозяйственной деятельности арендатора. 

2.   Арендатор по договору:

• является организацией торговли и (или) общественного питания;

• прямо или косвенно находится под контролем лица, связанного с недружественным государством или территорией;[7] и

• прекратил или приостановил использование арендуемого имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности на территории РФ.

Если в результате приостановки или прекращения деятельности арендатора размер арендной платы по такому договору уменьшился более чем на 50%, то арендодателю предоставляются следующие права.

Право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды

Чтобы отказаться от договора аренды арендодателю необходимо направить арендатору требование о возобновлении использования арендуемого имущества. Право на односторонний отказ от договора возникает у арендодателя при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

• арендатор не возобновляет использование арендуемого имущества по истечении 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования от арендодателя;

• арендатор отказался от исполнения требования либо не исполнил указанное требование по истечении 10 рабочих дней со дня его получения.

В отношении арендодателя, отказавшегося от договора аренды в указанных случаях, не применяются меры ответственности, связанные с отказом от исполнения договора аренды

При этом оговорено, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды невозможен в следующих случаях:

• арендатор утратил контроль иностранных лиц после 24 февраля 2022 г. и изменил товарный знак или фирменное наименование;

• арендатор утратил контроль иностранных лиц после 24 февраля 2022 г. и перешел под контроль российских юридических или физических лиц.

Право требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества

В качестве альтернативы одностороннему отказу от договора аренды арендодатель может потребовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, когда арендатор приостановил/прекратил пользование арендованным имуществом, на следующих условиях.

Размер арендной платы в таком случае определяется в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год или за период с января 2022 года по 24 февраля 2022 г., если использование арендуемого имущества началось с 1 января 2022 г.

В этом случае арендодатель уведомляет арендатора о требовании внести ежемесячную арендную плату, а арендатор извещает арендодателя о результатах рассмотрения данного требования в порядке, предусмотренном договором аренды.

Снижение размера арендной платы более чем на 50%

Чтобы установить, имеет ли место снижение арендной платы, предоставляющее арендодателю описанные выше права, применяются следующие правила:

1.   Если использование арендуемого имущества началось до 1 января 2022 г., учитывается снижение размера арендной платы более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года (а если в 2021 году арендная плата в аналогичном периоде не вносилась, то по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год);

2.   Если использование арендуемого имущества началось с 1 января 2021 г., учитывается снижение ее размера более чем на 50% по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, рассчитанной за период до приостановления/прекращения использования арендуемого имущества.

О чем подумать, что сделать

Законопроект внесен в Госдуму Правительством РФ в целях поддержки экономики, поэтому вероятность его принятия довольно высока. Рекомендуем ознакомиться с законопроектом и отслеживать его движение, и после принятия законопроекта - учитывать его положения при планировании деятельности в сфере торговли, общественного питания и сдачи помещений в аренду организациям торговли и общественного питания.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью.

В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам, связанным с истребованием повышенной арендной платы, предусмотренной Законом № 46-ФЗ, а также с прекращением договоров аренды по основаниям, предусмотренным Законом № 46-ФЗ.

[1] https://sozd.duma.gov.ru/bill/222860-8#bh_note.

[2] Статья 21.2 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[3] Под недружественным иностранным государством или территорией понимается государство или территория, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия и которые входят в перечень, утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р.

[4] Статья 6 Законопроекта.

[5] Федеральный закон от 14.07.2022 № 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[6] Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[7] Под иностранным лицом, связанным с недружественным иностранным государством или территорией, понимается в том числе иностранное лицо, которое имеет гражданство этого государства либо местом регистрации которого, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности которого или местом преимущественного извлечения прибыли от деятельности которого является это государство или территория (ч. 4 ст. 21.2 Закона № 46-ФЗ).