Закрыть
Поиск по сайту
Закрыть

Правила об аренде: новые разъяснения ВАС РФ

25.03.2013
4 мин.
на чтение
Компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 21 марта 2013 г. на сайте ВАС РФ опубликовано Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, которое вносит существенные изменения в правила аренды имущества, в том числе по вопросам заключения договора аренды части вещи и будущей вещи, сдачи одного и того же имущества в аренду нескольким лицам, изменения размера арендной платы, продления договора аренды, борьбы с неплательщиками. 

Ниже изложены наиболее важные положения Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Заключение договора аренды в отношении части вещи

Пленум ВАС РФ допустил возможность заключения договора аренды не целого объекта недвижимости, а его части. Независимо от того, что именно передается в аренду – часть здания, помещения или земельного участка, данный договор будет признаваться договором аренды, и к нему будут применяться правила главы 34 ГК РФ.

Напомним, что ранее в судебной практике отсутствовало единообразие по вопросу определения правовой природы подобных сделок; чаще всего они не признавались в качестве аренды, а рассматривались судами как непоименованные сделки.

Заключение договора аренды в отношении будущей вещи

В настоящее время распространены случаи сдачи в аренду помещений в строящихся торговых комплексах, бизнес-центрах, иных строящихся объектах недвижимости, пригодных для коммерческого использования, право собственности на которые не зарегистрированы за арендодателем, что влечет для арендаторов риск признания судами таких договоров аренды недействительными. По прямому указанию Пленума ВАС РФ, договор аренды считается действительным, если: 
  • в момент  заключения договора арендодатель не являлся собственником имущества, но к моменту передачи имущества арендатору приобрел право собственности (в результате строительства либо приобретения у третьих лиц);
  • в момент  заключения договора и в момент передачи недвижимого имущества арендодатель не являлся собственником имущества, поскольку еще не зарегистрировал право собственности,  но при этом владел недвижимостью на законном основании (исключение, однако, сделано для договоров аренды земельных участков, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании и которые пользователь намерен выкупить и сдать в аренду – такие договоры будут считаться ничтожными с учетом положений Земельного кодекса РФ).

Указанное дополнение позволит лицам, не являющимся собственниками вещи (например, застройщикам) сдавать в аренду объекты недвижимости, а также разрешать осуществление в них ремонтных и отделочных работ до ввода объектов в эксплуатацию без риска признания таких договоров аренды недействительными (однако при наличии соответствующих оснований арендатор и/или арендодатель, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5. КоАП РФ).

Сдача одного и того же имущества в аренду нескольким лицам

По вопросу сдачи одного и того же имущества в аренду нескольким лицам необходимо учитывать следующие разъяснения ВАС РФ:

  • Если объектом нескольких договоров аренды,  заключённых с несколькими лицами,  является одно и то же имущество, то владеть и пользоваться имуществом вправе то лицо, которому вещь фактически передана. 
  • Если вещь еще не передана ни одному из арендаторов, то она передается тому, у кого право требовать передачи вещи возникло раньше.
  • Другой арендатор вправе требовать возмещения убытков и уплаты неустойки, если она предусмотрена договором.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон и в одностороннем порядке

По указанию Пленума ВАС РФ, возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год даже в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. 

Если арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в любом случае такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. При этом увеличение арендной платы в одностороннем порядке не должно приводить к существенному превышению средних рыночных ставок за аналогичное имущество по данной местности за соответствующий период.

Продление на новый срок договора аренды, заключенного на торгах

В связи с изменениями, внесенными в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в декабре 2011 года, Пленум ВАС РФ изменил свою позицию по вопросу о продлении на новый срок договоров аренды, заключенных на торгах. Согласно новым разъяснениям высшей судебной инстанции, договоры аренды, заключенные в порядке ч. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», продлеваются без торгов. В отношении отдельных случаев, когда договор аренды заключается на торгах, позиция ВАС РФ не изменена. 

Борьба с неплательщиками арендной платы

По указанию Пленума ВАС РФ, в случае если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении указанного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Выводы и рекомендации

В свете принятия новых разъяснений Пленума ВАС РФ рекомендуем оценить действующие договоры аренды на предмет их соответствия указанным разъяснениям.

Закрепление ответов на целый ряд возникающих в правоприменительной практике спорных вопросов, касающихся аренды, на уровне постановления Пленума ВАС РФ позволяет использовать рассматриваемые разъяснения при разрешении споров между арендаторами и арендодателями в судебном порядке.

Кроме того, новые разъяснения Пленума ВАС РФ позволяют заключать договоры аренды будущих вещей (объектов незавершенного строительства), договоров аренды в отношении части вещей (торговых павильонов, офисов, площадей под банкоматы) без риска признания таковых недействительными. 

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, Партнеру, по тел.: (495) 967-00-07 либо по a.konevsky@pgplaw.ru; в Санкт-Петербурге - к Елене Рыжковой, Руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (812) 640-60-10 либо по e.ryzhkova@pgplaw.ru

Возврат к списку

Для получения доступа к Обзорам судебной практики по налоговым спорам необходимо оформить подписку.

Год

30000 рублей + НДС

Подписаться
Я уже подписчик

Необходимо авторизоваться чтобы получить доступ

Авторизоваться

По вопросам подписки обращайтесь, пожалуйста, к Маргарите Завязочниковой
E-mail: m.zavyazochnikova@pgplaw.ru
Nел. +7 (495) 767 00 07

18.10.2021
Конституционный Суд РФ принял жалобу, подготовленную специалистами «Пепеляев Гру...
01.10.2021
Константин Шарловский принял участие в Партнеринге «Лекарства России – к междисц...
17.09.2021
Юристы «Пепеляев Групп» успешно защитили интересы пациентки в суде по делу, связ...
26.08.2021
Александр Кузнецов – автор монографии «Реорганизация хозяйственных обществ: граж...
19.08.2021
«Пепеляев Групп» усиливает судебную практику в сфере корпоративных споров
28.07.2021
«Пепеляев Групп» усиливает свои позиции в области энергетики
28.07.2021
Рекомендации от ФПА РФ: как обезопасить себя от действий мошенников, прикрывающи...
18.06.2021
Прецедентный проект «Пепеляев Групп»: Верховный Суд впервые рассмотрел дело о во...

Вход | Регистрация

E-mail

Click here to subscribe our English newsletters