Правила об аренде: новые разъяснения ВАС РФ

Компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 21 марта 2013 г. на сайте ВАС РФ опубликовано Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, которое вносит существенные изменения в правила аренды имущества, в том числе по вопросам заключения договора аренды части вещи и будущей вещи, сдачи одного и того же имущества в аренду нескольким лицам, изменения размера арендной платы, продления договора аренды, борьбы с неплательщиками. 

Ниже изложены наиболее важные положения Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Пленум ВАС РФ допустил возможность заключения договора аренды не целого объекта недвижимости, а его части. Независимо от того, что именно передается в аренду – часть здания, помещения или земельного участка, данный договор будет признаваться договором аренды, и к нему будут применяться правила главы 34 ГК РФ.

Напомним, что ранее в судебной практике отсутствовало единообразие по вопросу определения правовой природы подобных сделок; чаще всего они не признавались в качестве аренды, а рассматривались судами как непоименованные сделки.

В настоящее время распространены случаи сдачи в аренду помещений в строящихся торговых комплексах, бизнес-центрах, иных строящихся объектах недвижимости, пригодных для коммерческого использования, право собственности на которые не зарегистрированы за арендодателем, что влечет для арендаторов риск признания судами таких договоров аренды недействительными. По прямому указанию Пленума ВАС РФ, договор аренды считается действительным, если: 

• в момент  заключения договора арендодатель не являлся собственником имущества, но к моменту передачи имущества арендатору приобрел право собственности (в результате строительства либо приобретения у третьих лиц);
• в момент  заключения договора и в момент передачи недвижимого имущества арендодатель не являлся собственником имущества, поскольку еще не зарегистрировал право собственности,  но при этом владел недвижимостью на законном основании (исключение, однако, сделано для договоров аренды земельных участков, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании и которые пользователь намерен выкупить и сдать в аренду – такие договоры будут считаться ничтожными с учетом положений Земельного кодекса РФ).

Указанное дополнение позволит лицам, не являющимся собственниками вещи (например, застройщикам) сдавать в аренду объекты недвижимости, а также разрешать осуществление в них ремонтных и отделочных работ до ввода объектов в эксплуатацию без риска признания таких договоров аренды недействительными (однако при наличии соответствующих оснований арендатор и/или арендодатель, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5. КоАП РФ).

По вопросу сдачи одного и того же имущества в аренду нескольким лицам необходимо учитывать следующие разъяснения ВАС РФ:

• Если объектом нескольких договоров аренды,  заключённых с несколькими лицами,  является одно и то же имущество, то владеть и пользоваться имуществом вправе то лицо, которому вещь фактически передана. 
• Если вещь еще не передана ни одному из арендаторов, то она передается тому, у кого право требовать передачи вещи возникло раньше.
• Другой арендатор вправе требовать возмещения убытков и уплаты неустойки, если она предусмотрена договором.

По указанию Пленума ВАС РФ, возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год даже в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. 

Если арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в любом случае такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. При этом увеличение арендной платы в одностороннем порядке не должно приводить к существенному превышению средних рыночных ставок за аналогичное имущество по данной местности за соответствующий период.

В связи с изменениями, внесенными в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в декабре 2011 года, Пленум ВАС РФ изменил свою позицию по вопросу о продлении на новый срок договоров аренды, заключенных на торгах. Согласно новым разъяснениям высшей судебной инстанции, договоры аренды, заключенные в порядке ч. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», продлеваются без торгов. В отношении отдельных случаев, когда договор аренды заключается на торгах, позиция ВАС РФ не изменена. 

По указанию Пленума ВАС РФ, в случае если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении указанного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

В свете принятия новых разъяснений Пленума ВАС РФ рекомендуем оценить действующие договоры аренды на предмет их соответствия указанным разъяснениям.

Закрепление ответов на целый ряд возникающих в правоприменительной практике спорных вопросов, касающихся аренды, на уровне постановления Пленума ВАС РФ позволяет использовать рассматриваемые разъяснения при разрешении споров между арендаторами и арендодателями в судебном порядке.

Кроме того, новые разъяснения Пленума ВАС РФ позволяют заключать договоры аренды будущих вещей (объектов незавершенного строительства), договоров аренды в отношении части вещей (торговых павильонов, офисов, площадей под банкоматы) без риска признания таковых недействительными. 

в Москве – к Алексею Коневскому, Партнеру, по тел.: (495) 967-00-07 либо по a.konevsky@pgplaw.ru; в Санкт-Петербурге - к Елене Рыжковой, Руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (812) 640-60-10 либо по e.ryzhkova@pgplaw.ru