В Верховный Суд РФ поданы жалобы по двум делам о повышающих коэффициентах земельного налога, применяемых в целях ускорения застройки земли жильем. Дела решены судами противоположно, что дает основания ожидать определения единообразной практики.
Законодатель, отменяя льготную ставку налога на земли, используемые в целях индивидуального жилищного строительства, но в рамках предпринимательской деятельности, не исключил для них повышающие коэффициенты, применяемые для целей ускорения застройки земель (п. 15, 16, 16.1 ст. 396 НК РФ). ФНС России разъясняла, что повышающие коэффициенты к ним применяютсяПисьмо ФНС России от 16.11.2023 № БС-4-21/14484@.. Это означало применение коэффициентов не к льготным, а к обычным ставкам земельного налога, то есть к весьма значительному бремени налога (3–6% кадастровой стоимости земельного участка). Письмо оспаривалось в Верховном Суде РФ, но не было признано недействующимРешение ВС РФ от 23.12.2024 № АКПИ24-861..
Позиции судов по этому вопросу разошлись.
Арбитражные суды Центрального, Московского и Северо-Западного округов указали, что земельный налог с отменой льготной ставки взимается по ставке не выше общеустановленной Постановления АС ЦО от 04.06.2024 по делу № А23-763/2023 ООО «Рикмас»; АС МО от 28.05.2025 по делу № А40-158186/24 АО «Строй Холдинг», от 20.10.2025 по делу № А41-2710/2025 ООО «Агаларов Эстейт»; АС СЗО от 06.08.2025 по делу № А56-100962/2024 ООО «Пушкинская финансовая строительная корпорация», от 28.08.2025 по делу № А56-82332/2024 ООО «Строительная компания „Дальпитерстрой”»..
Однако нижестоящие суды, куда некоторые из дел были направлены судами округов на новое рассмотрение, снова поддерживают профискальный подход, как и Арбитражный суд Поволжского округаПостановление АС ПО от 30.10.2025 по делу № А65-42005/2024 ООО «Корнер Казань»..
В Верховный Суд РФ поданы жалобы налогоплательщика и налогового органа по двум из указанных дел.
Ставка земельного налога 3–6% превращает налог в штраф за неосвоение земель, несоразмерный последствиям нарушения, и может лишить застройщика шансов на прибыльность проекта. В условиях высокой стоимости кредита шанс передать проект другому застройщику также мал. Для проектов, начатых, когда ставка даже с коэффициентами не могла превысить 1,2%, применение ставки 6% означает рост налогового бремени пятикратно выше ожидавшегося.
В правительственном законопроекте, который стал Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ, затрагивались повышающие коэффициенты. Поэтому были ожидания, что чрезмерное налогообложение будет устранено. Между тем принятые изменения, наоборот, исключили льготный период начала действия повышающего коэффициента для земель, используемых физическими лицами в предпринимательской деятельности.
Можно ожидать, что Верховный Суд РФ в ближайшие месяцы сформирует единообразный подход к проблеме или вопрос станет предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Также нельзя исключать изменений НК РФ.
Законодатель, отменяя льготную ставку налога на земли, используемые в целях индивидуального жилищного строительства, но в рамках предпринимательской деятельности, не исключил для них повышающие коэффициенты, применяемые для целей ускорения застройки земель (п. 15, 16, 16.1 ст. 396 НК РФ). ФНС России разъясняла, что повышающие коэффициенты к ним применяютсяПисьмо ФНС России от 16.11.2023 № БС-4-21/14484@.. Это означало применение коэффициентов не к льготным, а к обычным ставкам земельного налога, то есть к весьма значительному бремени налога (3–6% кадастровой стоимости земельного участка). Письмо оспаривалось в Верховном Суде РФ, но не было признано недействующимРешение ВС РФ от 23.12.2024 № АКПИ24-861..
Позиции судов по этому вопросу разошлись.
Арбитражные суды Центрального, Московского и Северо-Западного округов указали, что земельный налог с отменой льготной ставки взимается по ставке не выше общеустановленной Постановления АС ЦО от 04.06.2024 по делу № А23-763/2023 ООО «Рикмас»; АС МО от 28.05.2025 по делу № А40-158186/24 АО «Строй Холдинг», от 20.10.2025 по делу № А41-2710/2025 ООО «Агаларов Эстейт»; АС СЗО от 06.08.2025 по делу № А56-100962/2024 ООО «Пушкинская финансовая строительная корпорация», от 28.08.2025 по делу № А56-82332/2024 ООО «Строительная компания „Дальпитерстрой”»..
Однако нижестоящие суды, куда некоторые из дел были направлены судами округов на новое рассмотрение, снова поддерживают профискальный подход, как и Арбитражный суд Поволжского округаПостановление АС ПО от 30.10.2025 по делу № А65-42005/2024 ООО «Корнер Казань»..
В Верховный Суд РФ поданы жалобы налогоплательщика и налогового органа по двум из указанных дел.
Ставка земельного налога 3–6% превращает налог в штраф за неосвоение земель, несоразмерный последствиям нарушения, и может лишить застройщика шансов на прибыльность проекта. В условиях высокой стоимости кредита шанс передать проект другому застройщику также мал. Для проектов, начатых, когда ставка даже с коэффициентами не могла превысить 1,2%, применение ставки 6% означает рост налогового бремени пятикратно выше ожидавшегося.
В правительственном законопроекте, который стал Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ, затрагивались повышающие коэффициенты. Поэтому были ожидания, что чрезмерное налогообложение будет устранено. Между тем принятые изменения, наоборот, исключили льготный период начала действия повышающего коэффициента для земель, используемых физическими лицами в предпринимательской деятельности.
Можно ожидать, что Верховный Суд РФ в ближайшие месяцы сформирует единообразный подход к проблеме или вопрос станет предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Также нельзя исключать изменений НК РФ.
