Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что Конституционный Суд РФ принял Постановление[1], направленное на защиту добросовестных правообладателей объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию с нарушениями закона.
В рассматриваемом деле администрация муниципального района отменила собственное разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома (со встроенным кафе и производственными помещениями, далее – Здание), выданное более 10 лет назад. При этом право собственности на Здание было зарегистрировано в ЕГРН.
Конституционный Суд РФ напомнил, что законодательство не предусматривает возможность самостоятельной отмены органами местного самоуправления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после государственной регистрации права собственности на объект в ЕГРН.
Споры собственников и местной организации
Разрешение на ввод Здания в эксплуатацию было выдано в 2009 г. Оно послужило основанием для внесения записи о правах на Здание в ЕГРН. После этого право собственности на Здание перешло новым собственникам. В 2020 г. местная администрация выявила несоответствия требованиям проектной документации, нарушения градостроительных норм и правил, отменила разрешение на ввод в эксплуатацию и обратилась в суд с требованием о признании Здания самовольной постройкой.
Собственники безуспешно обжаловали отмену разрешения на ввод в эксплуатацию в суде, после чего обратились в Конституционный Суд РФ.
Спор возник из-за неясности границ муниципального самоконтроля. Органы местного самоуправления обладают широкими полномочиями по отмене своих индивидуальных правовых актов, в том числе и о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 1 ст. 48 Закона № 131-ФЗ[2]). Формально неограниченное административное усмотрение вступает в противоречие с требованиями об оспаривании зарегистрированного в ЕГРН права исключительно в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Аналогичная проблема существует и на уровне судебной практики: некоторые суды отменяли разрешения на ввод в эксплуатацию в случае регистрации права в ЕГРН, что серьезно затрагивало интересы собственников.
Позиция Конституционного Суда РФ
Постановление Конституционного Суда РФ значительно повышает правовую определенность для правообладателей недвижимости. В частности, Конституционный Суд РФ уточнил, что:
-
в любом случае решение об отмене собственных муниципальных актов должно быть обоснованным и не нарушать прав граждан (п. 37 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022).
-
отмена разрешения на ввод в эксплуатацию такие права как раз нарушает: в частности, постройка может быть признана самовольной (ст. 222 ГК РФ), за её эксплуатацию может быть наложен штраф (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).
-
возложение таких рисков на правообладателей – которые не могли и не должны были знать о том, что при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию были допущены нарушения, – не отвечает критериям разумности и справедливости.
О чем подумать, что сделать
Конституционный Суд РФ, указав на недопустимость произвольной отмены решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, увеличивает стабильность правового положения правообладателей. Несмотря на это, рекомендуем проводить детальную юридическую проверку перед строительством или приобретением объекта недвижимости, чтобы, помимо прочего, избежать оспаривания выданных разрешений на ввод в эксплуатацию.
Помощь консультанта
Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью.
В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам купли-продажи и совершения иных сделок объектов недвижимости, анализ рисков, связанных с тем или иным объектом недвижимости, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами, а также проведение юридических проверок объектов недвижимого имущества.[1] Постановление Конституционного Суда РФ от 09.11.2022 № 48-П.
[2] Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
