Загрузка...
22.11.2022
3 мин. на чтение

Нельзя отменить разрешение на ввод в экплуатацию зарегистрированной недвижимости

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что Конституционный Суд РФ принял Постановление[1], направленное на защиту добросовестных правообладателей объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию с нарушениями закона.

В рассматриваемом деле администрация муниципального района отменила собственное разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома (со встроенным кафе и производственными помещениями, далее – Здание), выданное более 10 лет назад. При этом право собственности на Здание было зарегистрировано в ЕГРН.

Конституционный Суд РФ напомнил, что законодательство не предусматривает возможность самостоятельной отмены органами местного самоуправления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после государственной регистрации права собственности на объект в ЕГРН.

Споры собственников и местной организации

Разрешение на ввод Здания в эксплуатацию было выдано в 2009 г. Оно послужило основанием для внесения записи о правах на Здание в ЕГРН. После этого право собственности на Здание перешло новым собственникам. В 2020 г. местная администрация выявила несоответствия требованиям проектной документации, нарушения градостроительных норм и правил, отменила разрешение на ввод в эксплуатацию и обратилась в суд с требованием о признании Здания самовольной постройкой.

Собственники безуспешно обжаловали отмену разрешения на ввод в эксплуатацию в суде, после чего обратились в Конституционный Суд РФ.

Спор возник из-за неясности границ муниципального самоконтроля. Органы местного самоуправления обладают широкими полномочиями по отмене своих индивидуальных правовых актов, в том числе и о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 1 ст. 48 Закона № 131-ФЗ[2]). Формально неограниченное административное усмотрение вступает в противоречие с требованиями об оспаривании зарегистрированного в ЕГРН права исключительно в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Аналогичная проблема существует и на уровне судебной практики: некоторые суды отменяли разрешения на ввод в эксплуатацию в случае регистрации права в ЕГРН, что серьезно затрагивало интересы собственников.

Позиция Конституционного Суда РФ

Постановление Конституционного Суда РФ значительно повышает правовую определенность для правообладателей недвижимости. В частности, Конституционный Суд РФ уточнил, что:

  • в любом случае решение об отмене собственных муниципальных актов должно быть обоснованным и не нарушать прав граждан (п. 37 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022).

  • отмена разрешения на ввод в эксплуатацию такие права как раз нарушает: в частности, постройка может быть признана самовольной (ст. 222 ГК РФ), за её эксплуатацию может быть наложен штраф (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

  • возложение таких рисков на правообладателей – которые не могли и не должны были знать о том, что при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию были допущены нарушения, – не отвечает критериям разумности и справедливости.

Конституционный Суд в резолютивной части Постановления указывает, что законодательная норма не противоречит Конституции РФ в той части, в которой она касается объектов индивидуального жилищного строительства. Учитывая общее для всех объектов недвижимости правовое регулирование по рассматриваемому вопросу, что отражено в мотивировочной части Постановления Конституционного Суда РФ, полагаем, что изложенная позиция Конституционного Суда РФ применима и к остальным объектам недвижимости.

О чем подумать, что сделать

Конституционный Суд РФ, указав на недопустимость произвольной отмены решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, увеличивает стабильность правового положения правообладателей. Несмотря на это, рекомендуем проводить детальную юридическую проверку перед строительством или приобретением объекта недвижимости, чтобы, помимо прочего, избежать оспаривания выданных разрешений на ввод в эксплуатацию.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью.

В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам купли-продажи и совершения иных сделок объектов недвижимости, анализ рисков, связанных с тем или иным объектом недвижимости, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами, а также проведение юридических проверок объектов недвижимого имущества.


[1] Постановление Конституционного Суда РФ от 09.11.2022 № 48-П.

[2] Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».


Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

18.04.2024

Конституционный суд защитил потенциальные объекты культурного наследия

Конституционный суд РФ принял Постановление № 17-П от 11.04.2024, которым определено, что суды вправе запрещать снос об...

08.04.2024

Недвижимость и строительство: MustRead от 8 апреля 2024 г.

Главные новости: Изменения в ЖК РФ, изменяющие процедуру перепланировки и изменения назначения помещений Закон ...

05.04.2024

Росреестр разъяснил правовой режим объектов электросетевого хозяйства

Росреестр опубликовал Письмо, направленное на разрешение противоречий по вопросу отнесения объектов электросетевого ...

28.03.2024

Дополняются правила изменения назначения помещений и их перепланировки

1 апреля 2024 г. вступает в силу Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ, уточняющий правила изменения назначения помещений...