Земельная смута: Как оспорить оценку

В 2013 году во многих регионах страны размер земельных платежей значительно возрос в связи с существенным увеличением кадастровой стоимости земель. При этом предусмотренный законодательством механизм оспаривания результатов определения этой стоимости фактически не работает.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. На указанные платежи, взимаемые в пользу государства, порой приходится существенная доля расходов собственников земель и землепользователей-арендаторов. В этой связи размер указанных платежей не может быть увеличен произвольно. Правила определения размера таких платежей должны быть прозрачны и понятны.

Основой для расчета земельных платежей является кадастровая стоимость

Земельный налог и арендная плата определяются в процентах от кадастровой стоимости земли.

Кадастровая стоимость, согласно нормативному определению, это рыночная стоимость определенная методом массовой оценки . При использовании методов массовой оценки все оцениваемые объекты разбиваются на группы. Для каждой группы выбираются ценообразующие факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость и которые могут быть достоверно определены и объективно измерены. С использованием таких основных факторов, на основании статистических моделей и вычисляется кадастровая стоимость.

При проведении кадастровой оценки не учитываются индивидуальные характеристики земельных участков. Альтернативой такой оценке является индивидуальная оценка, при которой, применительно к конкретному участку, такие характеристики учитываются.

К сожалению, как показывает практика, разница между устанавливаемой кадастровой стоимостью и действительной рыночной стоимостью (устанавливаемой индивидуально) составляет порой несколько раз. Это может свидетельствовать о несовершенстве системы государственной кадастровой оценки или о манипулировании ее результатами.

Проблемы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

В 2013 году размер земельных платежей во многих регионах страны существенно возрос в связи с увеличением кадастровой стоимости. В этой связи на первый план выходят вопросы оспаривания результатов определения такой стоимости.

Право оспаривания предоставлено физическим лицами и юридическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. То есть оспорить результаты может широкий круг лиц, к которым относятся не только собственники и арендаторы, но и лица, намеревающиеся приватизировать государственные земли.

Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в специальной комиссии или в арбитражном суде.

Установлено два основания для пересмотра стоимости – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В первом случае заинтересованным лицом запрашиваются и анализируются сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости. Во втором случае, независимым оценщиком проводится индивидуальная оценка объекта и определяется его рыночной стоимости.

На практике, как правило, используется второе основание. Предполагается, что комиссия или суд проверят отчет об оценке и «уровняют» кадастровую стоимость рыночной, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ. Однако здесь и начинаются основные сложности.

Анализ результатов деятельности комиссий по оспариванию стоимости, показывает, что в подавляющем числе случаев ими принимаются решения об отклонении заявлений.

Чаще истцы обращаются в суд. Иллюзию простоты судебного оспаривания создают разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 № 913/11. Названные разъяснения ложатся в основу подаваемых исков. Однако высшая судебная инстанция разъяснила далеко не все вопросы, поэтому суды не всегда занимают сторону истца.

Примером этого является практика, формируемая в конце 2013 – начале 2014 года Арбитражным судом города Москвы. В основу «отказных» решений положены доводы, которые с юридической точки зрения крайне спорны.

Практика Арбитражного суда города Москвы противоречит практике складывающейся в судах других округов. Да и в самом суде встречаются судебные решения с прямо противоположными выводами по одним и тем же вопросам.

Иными словами, судебная практика по таким спорам активно формируется в борьбе.

При этом даже в случае вынесения решения об удовлетворении требований, суды твердо стоят на позиции о невозможности возврата переплаченных ранее платежей.
На этом фоне еще более любопытно выглядит новый, не процессуальный, способ борьбы с попытками оспорить стоимость, применяемый властями. Проводя кадастровую оценку земель ежегодно (а то и чаще) органы исполнительной власти сводят на нет все попытки оспаривания стоимости.

Согласно существующим правилам кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в 5 лет . То есть она может проводиться и чаще, чем один раз в 5 лет. В случае если утверждаются результаты новой кадастровой оценки, сведения о ранее утвержденной кадастровой стоимости приобретают статус «архивных» . Ответчик в этом случае заявляет довод о том вносить изменения в неактуальные сведения (изменять кадастровую стоимость, которая применялась в прошлом) нельзя и суд с этим соглашается.

Так, например, в городе Москве после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2013 года, инициированы новые конкурсы на право заключения государственных контрактов на оценку уже по состоянию на 1 января 2014 года.

В некоторых решениях Арбитражного суда г. Москвы отражено, что изложенный выше способ вполне эффективен.

Способы решения проблемы

Первый способ это продуманная законодательная инициатива. К сожалению, существующие законопроекты не только не решают обозначенных проблем, но во многом усугубляют ситуацию. Например, законопроект предложенный Правительством РФ окончательно ставит крест на «ретроспективном» применении кадастровой стоимости . Законопроект внесенный Президентом РФ предусматривает исключение из компетенции арбитражных судов дел по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости и отнесение рассмотрения дел указанной категории к компетенции судов общей юрисдикции.

Второй способ это «судебное нормотворчество». Однако, Высший Арбитражный Суд РФ, который в последнее время выпустил большое количество полезных для практики разъяснений, находится в процессе реформирования. Он будет упразднен до августа 2014 года и его полномочия будут переданы Верховному Cуду РФ. В период проведения реформы вопросы оспаривания кадастровой стоимости вряд ли будут предметом рассмотрения указанных судов.

Конституционность норм, применение которых позволяет устанавливать завышенные платежи, может проверить Конституционный Суд. Однако этот суд рассматривает далеко не все поступающие жалобы. Отметим, что в апреле 2014 года при поддержке юридической фирмы «Пепеляев Групп» пройдет XI Международная научно-практическая конференция «Налоговое право в решениях Конституционного Суда РФ», на которой планируется обсудить с судьями и специалистами Конституционного Суда проблему завышения размера земельных платежей и сложности связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости.

Не переставать оспаривать

Безусловно, в настоящее время риск отказа в удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости велик (особенно в городе Москве). Однако отстаивать свои права все же необходимо. При должной аргументации вероятность изменения стоимости существует. Более того, в случае изменения практики применения законодательства на основании разъяснений высших судебных инстанций, вступившие в силу судебные акты, как правило, подлежат пересмотру.

Источник - МОЛЛ