Время делать ставки! Изменение условий и расторжение договоров аренды в условиях кризиса.

Многие участники коммерческого оборота в условиях кризиса вынуждены сократить расходы или вообще закрыть свои офисы, представительства, магазины, склады и т.п. Но  так ли просто уменьшить арендные платежи или вообще прекратить аренду помещений, использовавшихся для этих целей?

Практика последних месяцев показывает, что стремительный рост обменного курса доллара США и евро по отношению к российскому рублю в первую очередь заставляет арендаторов, которые в относительно спокойные годы заключили договоры, предусматривающие арендную ставку в долларах США или евро, задуматься о возможностях пересмотра условий и даже выхода из договоров аренды недвижимости.

Известно, что российское законодательство запрещает расчеты в иностранной валюте между компаниями, зарегистрированными и ведущими деятельность на территории РФ, но не содержит ограничений на определение арендной ставки в условных единицах, долларах США, евро и т.п. Поэтому достаточно часто встречаются договоры аренды, в которых указано, что плата за 1 кв.м. арендуемой площади составляет какое-то значение, например, в долларах США, но расчеты осуществляются в рублях по курсу, установленному, как правило, Центральным банком РФ на день осуществления платежа.

Идея определения арендной ставки в иностранной валюте понятна - арендодатели зачастую привлекают иностранный капитал для финансирования строительства или реконструкции бизнес-центра, складского или торгово-развлекательного комплекса, и получают кредиты или ссуды в «твердой» валюте. Соответственно, возвращать инвестиции необходимо в той же валюте.

Однако как быть арендаторам, если в рублевом эквиваленте арендная плата по договорам выросла по сравнению с началом 2014 года почти в 2 раза?  

Конечно, у арендаторов такое положение вызывает недовольство и стремление что-то изменить. При этом обычно ни договоры аренды, ни законодательство не допускают изменения или расторжения долгосрочного договора по инициативе одной стороны.

Похожая ситуация уже наблюдалась во времена «кризисов» 1998 и 2008 года. Тогда арендаторы в массовом порядке начали обращаться в арбитражные суды. Они утверждали, что резкое изменение курса иностранной валюты, в которой определена арендная плата, по отношению к рублю РФ, в котором осуществляются расчеты, - это существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. И поэтому, по их мнению, они имели полное право на одностороннее изменение или расторжение договора на основании статьи 451 Гражданского Кодекса РФ.

Действительно, эта статья предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Более того, в случае существенно изменившихся обстоятельств и при наличии нескольких условий одновременно, статья позволяет суду просто  расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны.

Однако, ни в кризис 1998 года, ни в 2008 году арбитражные суды, в том числе и Высший Арбитражный суд РФ (далее – ВАС РФ) не поддержали арендаторов.

Согласно позиции ВАС РФ[1], экономический кризис, резкое изменение курса валют не признавались существенным изменением обстоятельств в контексте норм статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование такой позиции суда сводилось к следующему.

Как предусмотрено положениями 451-й статьи, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, в случае применения данной нормы при решении вопроса об изменении договора имеют значение два юридически значимых обстоятельства: существенность изменения обстоятельств и возможность сторон разумно предвидеть это изменение.

Для того чтобы расторгнуть договор на основании 451-й статьи, суду необходимо установить наличие одновременно 4-х условий: 

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 
2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 
3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 
4. из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соотношение российского рубля и иностранной валюты определяется курсовой политикой государственных органов, которая проводится постоянно, и экономической ситуацией, которая периодически изменяется. Арендаторы при той степени заботливости и осмотрительности, которая от них требуется как от участников гражданского оборота, субъектов предпринимательской деятельности, при заключении договоров аренды не могли не знать о возможности изменения курса валют и тех неблагоприятных последствиях, которые такое изменение может повлечь для них.

Кроме того, судьи ВАС РФ неоднократно высказывались, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления, имеющего цель устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы[2]. Соответственно, нет оснований говорить о существенно изменившихся обстоятельствах – ведь арендная плата осталась прежней.

Как известно, Высший Арбитражный суд РФ на сегодняшний день прекратил свою деятельность, а полномочия по разрешению экономических споров между юридическими лицами и предпринимателями были переданы Верховному Суду РФ (далее – ВС РФ). Однозначно утверждать, что при нынешней кризисной ситуации практика сложится аналогично имевшей место после кризисов 1998 и 2008 годов, нельзя.

Но определенные тенденции уже наметились. Так, в конце 2014 года ВС РФ вынес Определение[3] по делу, в котором арендатор – банк, требовал расторгнуть долгосрочный договор аренды помещений. Банк рассматривал закрытие своего офиса в арендуемом помещении в связи с ухудшившейся экономической ситуацией, как существенно изменившиеся обстоятельства, и настаивал на применении  норм 451-й статьи.

Исследовав фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора (с учетом требований 451-й статьи), суды трех инстанций пришли к выводу (позднее поддержанному в рассматриваемом Определении ВС РФ), об отсутствии совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

Как следует из Определения ВС РФ, подход ВС РФ оказался близок к ранее применяемому подходу ВАС РФ: «Принимая решение о закрытии своего офиса, находящегося в спорном помещении, банк руководствовался исключительно экономической обоснованностью своей деятельности. Предпринимательская деятельность по своей сути носит рисковый характер, что банк не мог не учитывать при заключении спорного договора аренды, являясь профессиональным участником рынка финансовых услуг. Таким образом, при должной степени осмотрительности банк мог предвидеть наступление для него негативных последствий в виде закрытия офиса».

Скорее всего, и в нынешней ситуации арендаторам не стоит возлагать большие надежды на положительные перспективы судебного спора с арендодателями. С другой стороны, слишком жесткая позиция арендодателя может привести к банкротству арендатора, и тогда уже арендодателю потребуется немало времени и усилий, чтобы получить (а возможно, и не получить) то, что ему причитается по договору аренды.

 На наш взгляд разумным и целесообразным подходом к преодолению трудных экономических ситуаций для обеих сторон будет попытка найти компромисс и справедливо распределить риски.

Например, можно предложить сторонам вариант, который уже успешно применяется на практике – зафиксировать на период «трудных времен» специальное правило (формулу) для расчета рублевого эквивалента долларовой арендной платы в размере минимальной базовой ставки плюс переменная составляющая, зависящая от официально установленного курса доллара США на день оплаты:

«АП_руб» означает Арендная плата в рублях;

«АП_$» означает Арендная плата в долларах США;

«БС» означает Базовая ставка, которая составляет определенную сумму в рублях (например, 35 рублей).