Не инвестор, а покупатель

Разъяснения о природе инвестиционных договоров ВАС сделал в постановлении пленума от 11 июля, которое обязательно для исполнения всеми арбитражными судами. При рассмотрении дел, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует разрешать спор по правилами главы 30 (купля-продажа), 37 (подряд), 55 (простое товарищество) и других Гражданского кодекса. По умолчанию ВАС предлагает квалифицировать договор инвестирования как куплю-продажу будущей недвижимости.

Инвестиционный договор заключается на основе закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» между покупателем недвижимости или посредником с одной стороны и застройщиком – с другой. По оценке управляющего проектами «Тринфико проперти менеджмента» Артема Цогоева, по инвестдоговорам проходит не менее 50% сделок в сегменте коммерческой недвижимости. По данным Cushman & Wakefield, в 2010 г. сделок с коммерческой недвижимостью (офисы, склады, гостиницы и объекты торговли) заключено на $3,99 млрд, значит, решение суда касается сделок на $2 млрд в год.

Мнения опрошенных «Ведомостями» юристов о последствиях разъяснений суда разошлись.

Одни говорят, что теперь у участников рынка появится множество проблем. Если возникает договор купли-продажи или подряда, то с предоплаты по нему нужно уплатить НДС, чего не требуется при договоре инвестирования, объясняет ведущий юрист «Пепеляев групп» Ксения Литвинова. Другая проблема – налоговики могут отказать в принятии входящего к застройщику НДС до даты регистрации собственности, добавляет партнер «Налоговой помощи» Сергей Шаповалов. Необходимость работать с НДС создаст проблемы компаниям, которые собирают средства для застройщика, добавляет партнер GBLP Виталий Можаровский: сейчас они не работают с НДС, а теперь им придется связываться с его возмещением, что трудоемко и снижает денежные потоки (сперва платишь, потом возмещаешь). Можаровский не исключает проблем и с жилой недвижимостью (см. www.vedomosti.ru).

Другие юристы считают, что проблем не будет. С точки зрения налоговых последствий ничего не меняется, уверен начальник управления ВАС Роман Бевзенко: для этого в постановлении сделана оговорка, что квалификация инвестиционных сделок как продажа, подряд или товарищество осуществляется только в гражданских делах (в то время как налоговые споры относятся к публично-правовым).

«Наша задача заключалась в том, чтобы ввести инвестдоговоры в нормальное гражданско-правовое русло, а не менять налоговый режим, который, насколько я понимаю, вытекает из анализа экономического существа операции», – говорит он. С налоговой точки зрения все эти разъяснения не имеют практического значения, согласен адвокат «Юков, Хренов и партнеры» Андрей Хрусталев и партнер GBLP Евгений Тимофеев. По мнению Тимофеева, возможны лишь «лихие атаки» налоговиков на вычеты по НДС.

Претензий к инвестдоговору раньше не было, говорит сотрудник налоговых органов. Но с учетом новой позиции ВАС можно попробовать переквалифицировать договоры и пересчитать налоговые обязательства, полагает он, добавляя, что пока не видел разъяснений Федеральной налоговой службы (ФНС) на этот счет. Представитель ФНС не смог прокомментировать, как отреагировала служба на разъяснения ВАС.

В затруднении и застройщики. С коммерческой и загородной недвижимостью риски могут быть, считает председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов: «Но пока четкого понимания, какие и по каким проектам, у нас нет». По словам Куликова, из-за разъяснений ВАС в любом случае придется менять порядок оформления сделок.

«Мы будем расширять практику продажи коммерческой недвижимости по закону о долевом строительстве, где нет НДС», – говорит коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба: а также искать другие формы оформления сделок, например через обеспечительный платеж.

Не только коммерческая

По мнению Можаровского, проблемы могут возникнуть и с жилой недвижимостью. Так как рынок работает не только по закону о долевом строительстве, покупатели часто заключают договор с фирмой при застройщике, а та покупает свои квартиры у застройщика на основе договора инвестирования, говорит он. До кризиса продажи квартир по предварительным договорам, вексельным и прочим схемам были веьма распространены – сейчас они единичны, говорит гендиректор «Миэль-Новостроек» Мария Литинецкая. По ее словам, принятие поправок в закон о долевом строительстве в июне 2010 г. сделало возможным продажу квартир по предварительным договорам, но только после получения заключения о соответствии (выдается, когда дом готов). Тем не менее, около 50% жилья бизнес– и элитного класса в Москве и около 20% в Подмосковье продается по предварительным договорам, заключаемым на начальной стадии строительства. Причина тому – сложности в получении исходной разрешительной документации, уточняет она.