Сергей Пепеляев — о новых правилах налогообложения граждан при обмене имуществом.
Граждане, менявшие квартиры и участки без доплаты, больше не обязаны платить налог с «виртуального дохода»: Конституционный суд РФ признал прежний подход к налогообложению мены противоречащим конституционному пониманию экономической выгоды. Эквивалентность обмена теперь оценивается с учетом реального изменения имущественного положения сторон, а при существенной разнице цен налог начисляется лишь на разницу — до внесения изменений в Налоговый кодекс.
Несправедливость налогообложения граждан при обмене квартирами, земельными участками и другим имуществом, которую недавно прекратил Конституционный суд РФ, состояла в том, что даже при равноценной мене, когда обе стороны не стали богаче, у каждой из них появлялся доход, который следовало учесть при заполнении налоговой декларации.
Такое «налоговое чудо» было следствием правовой эквилибристики: мена рассматривалась Верховным судом РФ как две самостоятельные сделки купли-продажи. По первой продавец как бы реализует свою квартиру по цене, равной ее кадастровой стоимости (с применением понижающего коэффициента 0,7, предусмотренного ст. 214.10 НК РФ). Если у него сохранились документы о покупке, он может вычесть затраты из «полученной суммы». Если же он владел недвижимостью свыше пяти лет, то он вправе воспользоваться льготой, предоставляемой согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, и не уплачивать налог. Но в иных случаях, за некоторыми исключениями, с презюмируемого дохода продавец обязан заплатить вполне реальный налог. Что касается второй «сделки» — встречной покупки,— то затраты в размере цены выбывшей квартиры продавец учтет, когда в дальнейшем будет снова обновлять жилье. Такой подход заслуженно критиковался многими налоговыми адвокатами и учеными, но суды и инспекции твердо стояли на своем.
Граждане, менявшие квартиры и участки без доплаты, больше не обязаны платить налог с «виртуального дохода»: Конституционный суд РФ признал прежний подход к налогообложению мены противоречащим конституционному пониманию экономической выгоды. Эквивалентность обмена теперь оценивается с учетом реального изменения имущественного положения сторон, а при существенной разнице цен налог начисляется лишь на разницу — до внесения изменений в Налоговый кодекс.
Несправедливость налогообложения граждан при обмене квартирами, земельными участками и другим имуществом, которую недавно прекратил Конституционный суд РФ, состояла в том, что даже при равноценной мене, когда обе стороны не стали богаче, у каждой из них появлялся доход, который следовало учесть при заполнении налоговой декларации.
Такое «налоговое чудо» было следствием правовой эквилибристики: мена рассматривалась Верховным судом РФ как две самостоятельные сделки купли-продажи. По первой продавец как бы реализует свою квартиру по цене, равной ее кадастровой стоимости (с применением понижающего коэффициента 0,7, предусмотренного ст. 214.10 НК РФ). Если у него сохранились документы о покупке, он может вычесть затраты из «полученной суммы». Если же он владел недвижимостью свыше пяти лет, то он вправе воспользоваться льготой, предоставляемой согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, и не уплачивать налог. Но в иных случаях, за некоторыми исключениями, с презюмируемого дохода продавец обязан заплатить вполне реальный налог. Что касается второй «сделки» — встречной покупки,— то затраты в размере цены выбывшей квартиры продавец учтет, когда в дальнейшем будет снова обновлять жилье. Такой подход заслуженно критиковался многими налоговыми адвокатами и учеными, но суды и инспекции твердо стояли на своем.
Фискальные фокусы
Конституционный cуд обратил внимание на явное логическое несоответствие устоявшейся практики закону: при совершении возмездной сделки мены доход исчислен не на основе стоимости блага полученного, а исходя из стоимости блага утраченного, выбывшего из владения лица. Свойственно ли это доходу, который понимается в ст. 41 НК РФ как экономическая выгода и прирост благосостояния? Конечно, нет.
Подобную фискальную эквилибристику Конституционный суд заметил уже год назад, когда рассматривал спор об обложении налогом на прибыль компании, передавшей объект недвижимости выбывшему участнику в счет погашения стоимости его доли. Налоговая инспекция рассчитала налог исходя из рыночной оценки выбывшего имущества, с чем Конституционный суд не согласился. В постановлении №2-П от 21 января 2025 года КС РФ отметил, что в налоговую базу должны включаться поступления, а доход не может исчисляться исходя из стоимости отчужденного имущества, то есть имущественных потерь. Для налогообложения необходимо учитывать стоимость полученного компанией блага, в данном случае — рыночную стоимость перешедшей к ней доли выбывшего участника.
Подобную фискальную эквилибристику Конституционный суд заметил уже год назад, когда рассматривал спор об обложении налогом на прибыль компании, передавшей объект недвижимости выбывшему участнику в счет погашения стоимости его доли. Налоговая инспекция рассчитала налог исходя из рыночной оценки выбывшего имущества, с чем Конституционный суд не согласился. В постановлении №2-П от 21 января 2025 года КС РФ отметил, что в налоговую базу должны включаться поступления, а доход не может исчисляться исходя из стоимости отчужденного имущества, то есть имущественных потерь. Для налогообложения необходимо учитывать стоимость полученного компанией блага, в данном случае — рыночную стоимость перешедшей к ней доли выбывшего участника.
Полная версия статьи доступна на сайте «Коммерсантъ».
