Актуальное правовое регулирование инвестиций в недвижимость и строительство

Говоря об актуальном правовом регулировании нельзя не упомянуть о продолжающейся законодательной работе по реформированию гражданского законодательства, поскольку новое правовое регулирование непосредственным образом затрагивает инвестора и собственника.

Существенные изменения уже коснулись общих положений Гражданского кодекса о юридических лицах, сделках и представительстве, обязательствах, исковой давности, норм, посвященных международному частному праву, недвижимости, вопросам интеллектуальной собственности и пр.

По состоянию на текущую дату принято восемь федеральных законов, вносящий существенные изменения в гражданское законодательство, шесть из которых уже вступили в силу[1]; один из федеральных законов, посвященный юридическим лицам и их объединениям, вступает в силу 1 сентября 2014 года[2]; федеральные закон, вводящий новое регулирования залоговых отношений, начинает действовать с 1 июля 2014 года (далее – «Закон № 367-ФЗ»)[3].

Возможность передачи банку в залог имущества в большинстве случаев является обязательным условием получения кредитных средств, поэтому указанное нововведение представляется для инвесторов - участников рынка недвижимости более чем значимым.

В связи с внесенными изменениями с 1 июля 2014 года полностью утрачивает силу Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (соответствующее регулирование дополнено и перенесено в Гражданский кодекс), а Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу.

Текущая редакция ГК РФ предусматривает, что удовлетворение требований залогодержателя возможно за счет стоимости заложенного имущества (т.е. предмета залога) и страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. Закон № 367-ФЗ вводит в качестве дополнительных источников удовлетворения требований залогодержателя: причитающееся залогодателю возмещение, предоставляемое взаимен заложенного имущества (например, в случае изъятия заложенного имущества для государственных нужд), доходы от использования заложенного имущества третьими лицами (например, в случае сдачи заложенного имущества в аренду), а также имущество, которое является результатом исполнения третьим лицом обязательства, права требовать исполнения которого является предметом залога (например, залог прав требования инвестора в рамках инвестиционного договора).

Как и ранее, право залога может возникать как на основании договора, так и на основании закона. Закон № 367-ФЗ уточняет, что в случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения.

Одной из наиболее важных новелл является закрепление возможности залога имущества, которое будет создано или приобретено в будущем (залог будущей вещи). Более того, предметом залога может быть и право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.

Закон № 367-ФЗ вводит понятие «добросовестного залогодержателя» (по аналогии с добросовестным приобретателем), под которым понимается залогодержатель, который не знал и не мог знать о том, что переданная ему в залог вещь принадлежит другому лицу. В отношении такого добросовестного залогодержателя действительный собственник имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные законом (за исключением случаев, когда вещь, переданная в залог, была утеряна собственником, похищена у него, либо выбыла из его владения иным путем помимо его воли).

Помимо прочего, с 1 января 2015 года вступят в силу положения, допускающие залог всего имущества лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (без конкретизации), а также залог части его имущества либо принадлежащего ему имущества определенного рода или вида.

Институт созалогодержателей – еще одно существенное нововведение, предусматривающее возможность передачи предмета залога одновременно нескольким лицам, имеющим равные по старшинству права залогодержателей.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Указанное правило не будет применяться к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года.

Вместо этого Закон № 367-ФЗ предусматривает, что залог (в качестве обременения) подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае если (1) права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации в соответствии с законом (например, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, а значит и право залога (в качестве обременения) будет подлежать государственной регистрации); либо (2) предметом залога являются права участника общества с ограниченной ответственностью.

Изменения в Гражданский кодекс предусматриваю также, что залог движимого имущества может быть учтен путем регистрации так называемых уведомлений о залоге (которые могут поступить от залогодателя, залогодержателя или нотариуса) в Реестре уведомлений о залоге движимого имущества, являющемся частью Единой информационной системы нотариата. По общему правилу, залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему права залога только с момента совершения соответствующей записи об учете залога в Реестре. 

Более того, старшинство залогов в отношении такого имущества определяется не датой заключения договора о залоге, а датой внесения соответствующей записи об учете залога в Реестр. Иными словами, вне зависимости от того, какой залог возник ранее, приоритет (и преимущественное удовлетворение требований) будет отдан тому залогодержателю, запись об учете залога которого внесена в Реестр ранее[4].

Стороны залоговых отношений вправе, согласно новым правилам, заключить договор управления залогом, в рамках которого управляющий залогом, действуя от имени нескольких кредиторов (залогодержателей) обязуется заключить договор залога с залогодателем и осуществлять все права и обязанности залогодержателя на наиболее выгодных для кредиторов условиях.

Кроме того, расширение диспозитивности правового регулирования коснулось и вопроса старшинства залогов. По общему правилу, как и ранее, действует приоритет предшествующего залога над последующим, однако теперь стороны вправе изменить старшинство залогов (независимо от момента возникновения залогов) соглашением между собой. Запрет в договоре на последующий залог не допускается, однако стороны по договору залога вправе предусмотреть, на каких условиях должен быть заключен последующий залог.

В части обращения взыскания на предмет залога, закон предусматривает, что (несмотря на наличие соглашения сторон о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество) залогодержатель вправе предъявить соответствующее требование об обращении взыскания непосредственно в суд. При этом все дополнительные расходы, связанные с подобным обращением, возлагаются на залогодержателя, если только последний не докажет, что исполнение соглашения о внесудебном порядке реализации  предмета залога стало невозможным вследствие действий залогодателя или третьих лиц.

Законом № 367-ФЗ закреплены следующие способы реализации предмета залога в судебном порядке: публичные торги (с возможностью отсрочки по решению суда на один год по просьбе залогодателя и при наличии у него уважительных причин) и внесудебный порядок (оставление залогодержателем предмета залога за собой и продажа предмета залога залогодержателем третьему лицу по цене не ниже рыночной стоимости).

Законом введено (а в некоторых случаях – уточнено) специальное регулирование отдельных видов залога: залог прав участников юридических лиц, залог ценных бумаг, залог исключительных прав, залог обязательственных прав, залог прав по договору банковского счета и т.д.

Не менее заметной законодательной инициативой последнего года явился проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[5].

Указанный законопроект был разработан Минэкономразвития во исполнение поручений Президента России, а также «дорожной картой» (планом мероприятий) по совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, утвержденным Распоряжением Правительства России № 1336-р 29 июля 2013 г.

23 мая 2014 года законопроект был принят Государственной Думой Российской Федерации во втором чтении.

Законопроектом предложены весьма существенные изменения в земельное законодательство, которые, по замыслу разработчиков, направлены на устранение правовых пробелов и совершенствование регулирования порядка предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности для целей строительства. Такие изменения призваны повысить коммерческую привлекательность соответствующих инвестиционных проектов путем упрощения и упорядочения существующих процедур, и вместе с тем, устранить недочеты законодательства, влекущие возможность злоупотреблений со стороны органов государственной власти.

Разработчиками законопроекта, основываясь на зарубежном опыте регулирования отношений по предоставлению земельных участков из государственной собственности (в частности, на опыте США), предложены следующие основные нововведения:

Утверждение торгов в качестве основной формы предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности для целей строительства и максимальное исключение возможности предоставления земельных участков без проведения торгов (в настоящее время в качестве альтернативы торгам земельным законодательством предусмотрена процедура предварительного согласования места размещения объекта).

Предполагается, что случаи предоставления земельных участков без проведения торгов будут строго ограничены законом и будут включать в себя лишь случаи реализации наиболее важных инфраструктурных проектов, предоставления гражданам для жилищного строительства и иные подобные случаи. При этом вышеупомянутая процедура предварительного согласования места размещения объекта будет уточнена и существенно упрощена (в частности, предлагается заменить обязанность по предварительному согласованию обязанностью потенциального землепользователя по разработке документации по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков). Такие нововведения, как полагают разработчики, приведут к сокращению максимального срока, необходимого для предоставления земельного участка без торгов с трех лет до трех месяцев.

В целях максимально обеспечить прозрачность и доступность получения земельных участков для целей строительства, предлагается также обязать государственные и муниципальные власти публиковать на своих официальных Интернет сайтах информацию о доступных для предоставления земельных участках. Более того, разработчики  предполагают, что целесообразно было бы также обязать государственные и муниципальные органы выставлять на торги земельные участки по заявлениям заинтересованных лиц, за определенными изъятиями, предусмотренными законопроектом.

Помимо существенных системных изменений, законопроект призван разрешить ряд иных правовых коллизий, для чего, в частности, предусматривает следующее:

-              распространение процедуры предоставления земельного участка для комплексного освоения территорий не только на жилищное строительство, как это предусматривает законодательство на текущий момент времени, но и на все виды строительства;

-              унификация документа, на основании которого осуществляется образование земельного участка, в том числе предоставляемого в целях строительства (в связи с наличием определенных расхождений в законодательстве в части документов, являющихся основанием для образования земельных участков);

-              установление порядка определения и изменения вида разрешенного использования в отношении земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов (в настоящее время указанная проблема урегулирована недостаточно);

-              закрепление возможности размещения линейных объектов в границах любых территориальных зон и на земельных участках любого разрешенного использования;

-              уточнение порядка развития застроенной территории, перечня объектов, для строительства которых могут предоставляться земельные участки в ее границах, а также иные важные новеллы.

Предлагаемые законопроектом нововведения в целом можно расценить как позитивные. Упрощение порядка предоставления земельных участков будет способствовать росту предложения на земельном рынке, обороту земельных участков. Устранение излишних административных барьеров при взаимодействии с заинтересованными в предоставлении земельных участков лицами создаст более привлекательные условия для реализации инвестиционных проектов.

Необходимо отметить, что на данный момент законопроект находится на стадии рассмотрение Государственной Думой в третьем чтении, в связи с чем, предположительно, можно ожидать его окончательного утверждения в самое ближайшее время.

Заслуживает внимания и внесенный в Государственную Думу 4 марта 2014 г. проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию»[6]. Проектом предусмотрено упразднение предусмотренного земельным законодательством деления земель на категории и постепенный переход к определению правового режима земельных участков на основании документов территориального планирования.

Рассмотрение законопроекта в первом чтении запланировано на весеннюю сессию 2014 года.

Источник