Риски для дольщиков–инвесторов повышаются

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что в августе 2022 г. Верховный Суд РФ выпустил Определение[1], которым подтвердил судебную практику нижестоящих судов в сфере долевого строительства о том, что инвесторы – физические лица лишаются преимуществ при банкротстве застройщиков в случае приобретения жилых помещений в инвестиционных целях.

В частности, инвестор, который заключил множество договоров участия в долевом строительстве квартир в строящемся доме, не сможет получить удовлетворение требований по предоставлению жилья наряду с иными дольщиками в отношении квартир, приобретенных не для обеспечения жильем семьи и близких лиц.

Приобретение квартир с инвестиционными целями лишает дольщика приоритета при банкротстве застройщика

Гражданину–дольщику предоставляется ряд льгот. Например, в случае банкротства застройщика притязания таких дольщиков будут включены в третью очереди реестра, в то время как, например, требования юридического лица – в четвертую (подп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.9 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Конституционное право гражданина на жилье имеет основополагающее значение, в связи с чем вложения граждан в объекты долевого строительства были сопряжены с меньшими рисками, чем аналогичная деятельность юридических лиц.

Однако, как подтвердил Верховный Суд РФ, если физическим лицом приобретается число квартир, явно превышающее личные потребности гражданина в жилище, то и последовательное применение «критерия личности» (и, как следствие, отнесение требований инвестора к третьей очереди) следует признать несправедливым. Тем самым высшая судебная инстанция закрепила практику, сформированную судами нижестоящих инстанций[2].

Верховный Суд РФ сформировал алгоритм рассмотрения требования дольщиков в рамках дела о банкротстве застройщика. Суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Верховный Суд РФ призвал детально разбираться, приобретены ли все квартиры или часть из них для инвестиционных целей с тем, чтобы соответственно отнести требование кредитора к третьей или четвертой очереди. Если дольщик докажет, что часть объектов предназначались для личного пользования, то связанные с этими объектами требования будут удовлетворяться в приоритетном порядке. Словом, введение «критерия цели» направлено на то, чтобы фактически уравнять в положении инвесторов – физических и юридических лиц в той части, в которой объекты долевого строительства будут использоваться для получения прибыли.

О чем подумать, что сделать

Гражданам, которые планируют инвестировать в строящиеся объекты на основании договора участия в долевом строительстве, следует обратить более детальное внимание на проверку статуса и состоятельности застройщика, наличия у него необходимых разрешений, связанных со строительством объекта. Рекомендуем периодически отслеживать в ЕФРСДЮЛ и ЕФРСБ публикации о застройщике. В данных источниках публикуется информация о намерении кредиторов или самой компании инициировать банкротство, а также сроках предъявления требований, ходе процедуры.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью. Изменяющееся и усложняющееся законодательное регулирование превращает покупку недвижимости в нетривиальную задачу. В таких случаях мы готовы оказать всестороннюю юридическую помощь и сопровождать сделку.

В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам купли-продажи и совершения иных сделок с объектами недвижимости, анализ рисков, связанных с тем или иным объектом недвижимости, в том числе с точки зрения потенциального банкротства контрагента или его правопредшественников, судебная защита интересов стороны сделки в деле о банкротстве контрагента, включая ее оспаривание, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами, а также проведение юридических проверок объектов недвижимого имущества. 

[1] Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 22.08.2022 по делу № А41-34210/2020.

[2] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2022 по делу № А66-7173/2020; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.05.2022 по делу № А41-34148/2020; Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 по делу № А41-65911/2019, от 22.06.2022 по делу № А41-65596/2021, от 07.07.2022 по делу № А41-83224/2019, от 14.07.2022 по делу № А41-55322/2020; в основе принятого судебного подхода лежит Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 по делу № А55-16103/2010.