Кадастровая стоимость имущества физических лиц: особенности определения и перспективы пересмотра

До недавнего времени при расчете налоговой базы для налога на имущество физических лиц применялась инвентаризационная оценка, в основу которой была положена стоимость создания объекта недвижимого имущества с учетом коэффициента износа. 

С 2016 г. налоговой базой для расчета налога станет кадастровая стоимость имущества, которая заменит собой принимавшуюся для расчета налога инвентаризационную стоимость. 

В пункте 3 «Основных направлениях налоговой политики РФ на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов» указано, что «целью введения нового налога на имущество физических лиц является переход к более справедливому налогообложению исходя из кадастровой стоимости имущества, как наиболее приближенной к рыночной стоимости этого имущества». 

Таким образом, подход законодателя заключается в применении в качестве налоговой базы для целей налогообложения стоимости, размер которой приближен к рыночной. По сути своей, налогом облагается имущество как богатство, обладающее способностью принести его владельцу доход в процессе использования или его возможной реализации. Рыночная стоимость является гарантией потенциальной платежеспособности владельца и мотивирует к эффективному распоряжению собственностью. 

Между тем, такой подход к пониманию кадастровой стоимости понятен для случаев использования имущества в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли и спорен для случаев использования имущества исключительно для проживания. Ведь в этом случае облагается факт обладания имуществом, т.е. капитал, а не чистый доход, который приносит имущество. Данная ситуация приводит, с одной стороны, к нарушению принципа налогового законодательства – все налоги должны иметь экономическое основание (п.3 ст. 3 НК РФ), с другой стороны, ведет к актуальному вопросу социальной справедливости налогообложения имущества жилого фонда. 

В стране имеется значительный фонд ветхого жилья, определенная часть которого приходится на центры крупных городов. Так, стоимость старой коммунальной квартиры в центре города по данным инвентаризационной оценки ничтожна мала, а по данным кадастровой – существенна. 

К примеру, в центре Москвы разрыв между рыночной и инвентаризационной стоимостью в ветхом жилом фонде, в среднем составляет от 20 до 40 раз. Для собственников подобного жилья даже при минимальной ставке налога после кадастровой оценки налог вырастет в 4-7 раз.

Возможна ситуация, когда одном и том же старом жилом доме в центре города квартира, отремонтированная за несколько миллионов рублей, и ни разу не видевшая ремонта, будет оценена одинаково. При этом если проживать в неотремонтированной квартире, предположим, невозможно, то платить налог владельцу жилья в любом случае придется. 

Кадастровая стоимость имущества определяется путем проведения субъектами Российской Федерации государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

В настоящее время на сайте https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2016/ ФНС России опубликован перечень 28 субъектов Российской Федерации, принявших решение о применении с 01.01.2015 кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы.

Кадастровая стоимость формируется в результате «массовой» оценки объекта, которая проводится независимы оценщиком, избираемым на конкурсной основе региональными и местными властями. 

Так, оценщику поступает перечень объектов, находящихся в государственном кадастре недвижимости. Он выделяет отдельные группы объектов недвижимости для объектов по схожим ценообразующим и техническим характеристикам. В зависимости от того, в какую группу попадает оцениваемый объект, определяется его кадастровая стоимость.

«Массовая» оценка, таким образом, исключает индивидуальный подход и не учитывает все особенности оцениваемого имущества (его состояние и уровень пригодности для проживания, преимущества и недостатки его расположения относительно инфраструктурных объектов и т.д.). Одновременно возникает существенный риск того, что по результатам такой оценки стоимость имущества может быть как в разы завышена, так и занижена. 

Проводить государственную оценку разрешено не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - не чаще одного раза в два года).

После завершения оценки региональные и муниципальные администрации утверждают ее результаты и передают их в управление Росреестра. 

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» https://rosreestr.ru/site/.

Кадастровая стоимость имущества должна быть приближена к его рыночной стоимости, в связи с чем, исчисление налога по кадастровой стоимости повлечет увеличение суммы налога.

Кадастровая стоимость определяется с учетом требований федеральных стандартов оценки, отраженных в Приказах Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости» (ФСО №7), от 22.10.2010 № 508 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)». 

Федеральный стандарт оценки указывает на то, что выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован (п.9 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508). 

Однако ценообразующие факторы объектов оценки, группировка объектов оценки определяются оценщиком самостоятельно и собственнику имущества в итоге не известны. 

Таким образом, действующий порядок определения кадастровой стоимости не прозрачен для налогоплательщика и может привести к нарушению принципа установления налога законом (п.1 ст. 3 Налогового кодекса РФ), в силу которого налогоплательщикам должна быть ясна из закона величина своих налоговых обязательств или порядок её определения. 

Сами налоговые органы не участвуют в процессе определения кадастровой стоимости имущества, а только рассчитывают налог, оперируя данными, полученными из базы данных Росреестра. Налоговый орган также направляет уведомление об уплате налога. 

При расчете налога на имущество, помимо данных о кадастровой стоимости имущества, учитываются также следующие показатели:

1. Законодательно предусмотренное уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв.м. в отношении комнат, 20 кв.м. в отношении квартир, 50 кв.м. в отношении жилых домов (налоговый вычет). 
2. Переходный период, который предполагает последовательное увеличение суммы налога в течение четырех налоговых периодов с помощью применения понижающих коэффициентов – 0,2; 0,4; 0,6; 0,8 (п. 8 ст. 408 НК РФ). Начиная с пятого налогового периода, сумма налога к уплате исчисляется без применения коэффициента.
3. Размеры налоговых ставок, установленных нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - региональными законами. Так, в г. Москве ставки налога на имущество физических лиц установлены Законом г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

Таким образом, налог на недвижимость для физических лиц планируется повышать постепенно. При расчете налога в формулу будет временно включаться понижающий коэффициент. Рассчитан такой порядок на четыре налоговых периода, т.е. на 4 года, поэтому полную сумму налога, налогоплательщик увидит только к 2020 году. 

Отметим, что налоговая ставка для апартаментов превышает налоговые ставки, установленные для обложения жилых домов и помещений, а льготы в отношении апартаментов не предоставляются. При этом на практике распространено приобретение апартаментов, не признаваемых жилыми помещениями, для целей проживания, поскольку они являются более доступными по цене, чем жилые помещения. В некоторых случаях апартаменты являются единственным жильем. 

Однако до тех пор, пока законодатель не урегулировал иным образом вопрос налогообложения апартаментов, их собственники будут нести бремя уплаты налога в повышенном размере. 

С учетом известной информации о кадастровой стоимости, налогоплательщик сможет проверить каким образом рассчитывается сумма налога, которая будет указана в уведомлении об уплате налога, рассчитав ее с помощью «калькулятора» на сайте ФНС https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/. 

Для удобства приведем пример расчета налога на имущества по кадастровой стоимости. 

Например, у гражданина имеется в собственности квартира в 75 кв. м в г. Москве. Кадастровая стоимость этой квартиры по данным Росреестра, предположим, оценена в 19,5 млн. руб. Налоговая ставка - 0,15%. Собственник квартиры не имеет льгот, предусмотренных п. 1 ст. 407 НК РФ.

Стоимость 1 кв. м, исходя из кадастровой стоимости, составит: 19,5 млн. руб. / 75 кв. м = 260 000 руб.

Размер налогового вычета: 20 кв. м x 260 000 руб. = 5 200 000 руб.

Расчет налога к уплате произведем по формуле: Н = Н1 x К + Н2, где

Н - сумма налога, подлежащая уплате;

Н1 - сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;

Н2 - сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта недвижимости за последний налоговый период определения налоговой базы

К – понижающий коэффициент

Н1 = (19 500 000 руб. – 5 200 000 руб.) x 0,15% = 21 450 руб.;

Н2 = 0 руб. - это сумма налога, исчисленная из инвентаризационной стоимости в 2014 г.

Н = (21 450 -0) x 0,2 + 0 = 4 290 руб. - сумма налога к уплате за 2015г.;

Н = (21 450 -0) x 0,4 + 0 = 8 580 руб. - сумма налога к уплате за 2016 г.;

Н = (21 450 -0) x 0,6 + 0 = 12 870 руб. - сумма налога к уплате за 2017г.;

Н = (21 450 -0) x 0,8 + 0 = 17 160 руб. - сумма налога к уплате за 2018г.

Основанием для уплаты является уведомление из налоговой инспекции (ст. 409 НК РФ). Налоговый орган должен направить его не позднее чем за 30 рабочих дней до даты уплаты налога (п. 2 ст. 52 НК РФ). Налог на имущество должен быть уплачен не позднее 1 октября следующего года.

Если налогоплательщик полагает, что кадастровая стоимость завышена (а соответственно завышена и налоговая база), то он вправе подать заявление о ее пересмотре.

Оснований для пересмотра может быть два: 

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Использование первого основания предполагает анализ отчета о государственной кадастровой оценке, выявление недостоверных сведений, что затруднительно. Поэтому на практике оспаривание по этому основанию встречается крайне редко.

В подавляющем большинстве случаев используется второе основание. Для этого оценщиком по заказу налогоплательщика подготавливается отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Этот отчет проходит экспертизу на соответствие требованиям законодательства. Экспертиза проводится экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. 

В случае успешного пересмотра налогоплательщик имеет возможность «приравнять» завышенную кадастровую стоимость к рыночной стоимости (нивелировать последствия оценки в массовом порядке) и, таким образом, уменьшить размер налоговой базы.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости с приложением отчета и иных указанных в законе документов налогоплательщик вправе обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра субъекта РФ, или в суд. 

Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, подаваемому в комиссию, указан в абз. 16 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Требования к содержанию заявления, подаваемого в суд, а также перечень прилагаемых документов указаны в статьях 125, 126 и 246 КАС РФ.

При подготовке документов и подаче заявления физическими лицами необходимо учесть ряд особенностей.

Прежде всего, закон не требует от физических лиц в обязательном порядке обращаться с заявлением в комиссию. Заявитель может сразу обратиться в суд. В соответствии с правилами статей 20 и 245 КАС РФ заявление подается в суд общей юрисдикции уровня субъекта (например, Мосгорсуд, Мособлсуд).

Рассмотрение заявления в комиссии, должно было по замыслу законодателя осуществляться в административном порядке быстро и эффективно. На практике, к сожалению, этого не происходит. Документы, подаваемые в комиссию, как правило, не получают надлежащей оценки. Велик риск отказа в удовлетворении заявления по основаниям, законность которых можно поставить под сомнение.

При этом нельзя не отметить, что обращение в комиссию не облагается государственной пошлиной, а за обращение в суд требуется заплатить 300 рублей в отношении каждого объекта, стоимость которого оспаривается (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). 

К заявлению, подаваемому в комиссию не предъявляются строгие процессуальные требования, которые предъявляются к административному иску.

Также немаловажно, что сроки рассмотрения комиссией заявлений куда меньше, нежели в суде. Комиссия на практике рассматривает заявление в течение не более чем двух недель, тогда как судебное разбирательство может затянуться на несколько месяцев только в суде первой инстанции.

Очевидно, что порядок работы комиссий требует усовершенствования с целью повышения эффективности их работы.

Важно учесть временной фактор. Результаты пересмотра стоимости будут применяться для определения налоговой базы начиная с 1 января того налогового периода, когда подано заявление с суд. Например, если заявление подано в декабре 2016 года, то, несмотря на то, что спор будет разрешен только в 2017 году, результаты пересмотра будут применяться с 1 января 2016 года.

При этом утверждение результатов очередной государственной оценки «аннулирует» результаты пересмотра. Как уже указывалось выше, государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - не чаще одного раза в два года).

То есть, налогоплательщику необходимо выяснить, когда были утверждены результаты прошлой оценки и оценить целесообразность подачи заявления о пересмотре с учетом перспектив проведения следующей государственной оценки.

Важно учесть финансовый фактор. Для пересмотра требуется привлечение оценщика и, как правило, юриста. Соответственно, стоимость самой процедуры оспаривания может превысить размер полученной экономии. Например, стоимость только подготовки отчета об оценке рыночной стоимости одной квартиры в г. Москвы и проведения его экспертизы варьируется от 30 000 до 60 000 рублей.

Поэтому в случае с садовыми товариществами, коттеджными поселками, многоквартирными домами с типовыми планировками квартир можно посоветовать налогоплательщикам объединять свои усилия, и обращаться в суд совместно (пп. 3 ч. 2 ст. 41 КАС РФ). 

Инициатором такого объединения может являться ЖСК или ТСЖ, созданные в соответствующем доме или поселке.

Оценщик в этом случае готовит одну форму отчета и использует ее при подготовке отчетов различных объектов. При оценке, как правило, используется сравнительный подход, и используются единые объекты-аналоги.

При этом отсутствуют нормативные ограничения и по отражению в одном отчете об оценке по заказу нескольких налогоплательщиков результатов оценки нескольких объектов. Однако на практике такой способ используется оценщиками редко. Это связано с тем, что увеличивается вероятность технической ошибки при составлении единого документа.

Закон об оценке предусматривает, что Минэкономразвития России может для определенных случаев установить и один раз в три года пересматривать максимальный размер платы за проведение экспертизы отчета для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам и предназначенных для их проживания, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества (абз.31 и 32 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Однако на момент подготовки настоящей статьи указанные случаи и максимальный размер не установлены.

Неясность подходов, методов и моделей определения кадастровой стоимости, влечет недоверие собственников к результатам проведенной кадастровой оценки имущества, и, как следствие, приводит к росту дел, связанных с ее судебным оспариванием.

Помимо урегулирования законодательства в области кадастровой оценки, законодатель может, по нашему мнению, предусмотреть ряд дополнительных мер, смягчающих последствия роста налогового бремени. К таким мерам можно отнести увеличение переходного периода введения налога, расширение перечня льготных категорий плательщиков, учет размеров уплачиваемых коммунальных платежей и сборов на капитальный ремонт при расчете налога.

Совершенствованию подлежит и порядок пересмотра стоимости. Необходимо вносить изменения в порядок работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, одновременно увеличивая ответственность членов комиссий за его соблюдение. Результаты пересмотра не должны аннулироваться проведением очередной государственной кадастровой оценки, а должны учитываться и в дальнейшем с учетом коэффициентов, отражающих рост рыночной стоимости недвижимости в том или ином регионе.

Источник - «Налоговед»