Верховный Суд РФ разъясняет, как применять новые правила об отсрочке и уменьшении арендной платы

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о том, что 30 апреля 2020 г. Президиум Верховного Суда РФ (ВС РФ) утвердил Обзор,[1] в котором, в том числе, разъяснил отдельные вопросы применения законодательства о предоставлении арендатору отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения арендной платы в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Напомним, что 1 апреля 2020 г. вступил в силу Закон № 98-ФЗ,[2] который предусматривает следующие меры поддержки для арендаторов, пострадавших от вспышки COVID-19:

• отсрочку выплаты арендных платежей, предусмотренных в 2020 г., до 1 октября 2020 г.;[3]
• уменьшение арендной платы (если наступила невозможность использования арендуемого имущества в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ).[4]

На применение данных мер могут рассчитывать арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели) как недвижимой вещи в целом, так и ее части,[5] находящейся как в государственной, так и в частной собственности.[6]

1. Основание для предоставления отсрочки арендных платежей[7]

Основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы является осуществление арендатором недвижимого имущества деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.[8]

ВС РФ разъяснил, что не требуется устанавливать наличие иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы (невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению).

Однако если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и требования арендатора являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.

2. Дата предоставления отсрочки выплаты арендных платежей[9]

Чтобы получить отсрочку выплаты арендных платежей, арендатору необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды. При этом ВС РФ разъяснил, что отсрочка считается предоставленной арендатору независимо от даты заключения указанного дополнительного соглашения с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Если же арендодатель уклонялся от заключения соответствующего дополнительного соглашения, и арендатор добился его заключения в судебном порядке, то отсрочка также считается предоставленной с обратной силой (с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации) независимо от даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

3. Предоставление отсрочки в случае недобросовестных действий арендодателя[10]

ВС РФ разъяснил, что заключение дополнительного соглашения для получения отсрочки необходимо не во всех случаях. Так, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. Данное правило следует из общей обязанности участников гражданского оборота действовать добросовестно.[11]

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных постановлением Требованиями.

4. Дата, с которой должна быть уменьшена арендная плата[12]

Арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.[13] Арендной плата в этом случае может быть уменьшена на основании дополнительного соглашения к договору аренды.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

5. Уменьшение арендной платы судом в случае недобросовестных действий арендодателя[14]

ВС РФ дополнительно разъяснил, что арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в уменьшенном размере, который будет определен судом. При этом суд может учитывать величину обычного снижения арендной платы в сложившейся ситуации.

О чем подумать, что сделать

Мы рекомендуем арендодателям в первую очередь проанализировать, осуществляют ли их арендаторы деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В случае, если соответствующие арендаторы будут выявлены, необходимо проинформировать их о наличии права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ и направить им проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды.

Мы также рекомендуем своевременно реагировать на обращения арендаторов по вопросам предоставления отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшения арендной платы и конструктивно проводить переговоры по данным вопросам во избежание квалификации судом поведения арендодателя как недобросовестного в последующем.

Арендаторам также рекомендуется учитывать указанные разъяснения и ссылаться на Обзор при проведении переговоров с арендодателями о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей, либо об уменьшении арендной платы.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать комплексную юридическую поддержку сторонам договора аренды по любым вопросам, возникающим в связи с предоставлением отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшением арендной платы.